Залог права требования по договору долевого участия в строительстве

Оформление залога прав требования по договору долевого участия

Залог права требования по договору долевого участия в строительстве

Наиболее привычной для граждан формой является имущественный залог – недвижимость, транспортные средства, антиквариат, драгоценности, реже – ценные бумаги. Но имея грамотно оформленный договор долевого участия, в залог можно передавать и его.

Необходимое условие для составления договора о залоге прав

Главное условие каждого договора по залогу – наличие предмета такового. Когда гражданин имеет на руках правильно оформленный ДДУ, он может воспользоваться правом на требование передачи застройщиком жилой площади в новостройке в сроки, которые указаны в договоре. При соглашении с банком (или другой финансовой организацией) залогом становится именно это обязательное право.

Однако не все так просто. Чтобы залог прав требования по договору долевого участия был принят банком, необходимо оформление ДДУ в точном соответствии со ст.9 № 102-ФЗ. Законодательство требует точного описания возводимого жилого дома и конкретной квартиры в нем, а также связи гражданина с правами на эту недвижимость:

  • сведения о договоре долевого участия – место и дата заключения, номер и дата регистрации в государственных органах;
  • регистрационные данные застройщика;
  • личные данные гражданина, получающего права на передачу ему недвижимости после выполнения им финансовых обязательств, а застройщиком – окончания оговоренных работ;
  • все данные о новостройке – адрес, описание по технической документации с приведением регистрационных данных по ней, датой окончания строительных работ.

Стоит отметить, если регистрация прав требования по ДДУ не была проведена в соответствии с постановлением ВАС РФ № 15510,12 от 12 марта 2013 года, в залоге будет отказано.

Порядок оформления

Получая право требования по договору участия в долевом строительстве в качестве залога, банку необходимо удостоверится в легитимности сделки. Если строительство объекта уже закончено, достаточно правильно оформленных документов по ДДУ. В противном случае сотрудники финансовой организации должны дополнительно проверить:

  • наличие разрешения на строительство, выданное государственными органами с надлежащей регистрацией;
  • проектную документацию на строительные работы;
  • подтверждение на законность прав будущего клиента, а также их стоимость (документы об оплате, проведенной согласно договору).

То есть мало просто грамотно составленных документов, нужно их материально подтвердить. Только после хотя бы частичного выполнения оплаты банк может согласиться выдать кредит. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк может контролировать ведение клиентом платежей, а также ход строительных работ застройщиком.

После подачи в финансовую организацию заявления с просьбой предоставления кредита, ее специалисты:

  • требуют предоставления обычного пакета документов, требуемых для получения кредитных средств, включая ДДУ;
  • проводят проверку не только точности составленных документов, но и состояния работ, проводимых на строительстве дома;
  • на основании полученных данных проводится оценка стоимости договора;
  • заявка отклоняется или одобряется, по результатам проверки финансовой состоятельности гражданина и продвижения реализации строительного объекта;
  • оформляется собственно кредитный договор;
  • составленный и подписанный документ регистрируется в Росреестре;
  • средства перечисляются клиенту на счет, карту, выдается на руки или перечисляется застройщику.

В зависимости от установленной стоимости устанавливается возможная максимальная сумма, на которую банк согласится кредитовать клиента. Изучаются многие факторы, в том числе рыночная стоимость жилья в данном районе, внесенные по договору средства, состояние строительства.

Регистрация

Законность передачи права требования по договору участия в долевом строительстве подтверждается фактом регистрации. Для этого документ должен включать в себя:

  • Информацию о ДДУ, в том числе его регистрационные данные.
  • Описание строительства по технической документации.
  • Подтверждение законности проводимых работ, ссылки на разрешительные и технические документы.
  • Описание квартиры, которая на основании закона о долевом участии после выполнения сторонами взятых обязательств перейдет клиенту банка с получением права собственности.
  • Сумма, в качестве залога на которую передаются права требования.

Пример бланка договора залога права требования для военнослужащих, участвующих в государственной накопительной программе отличается от обычных. Они отвечают типовому образцу, который был утвержден Приказом №820 Министерства обороны.

О повторной передаче прав

ДДУ нельзя представить в качестве обязательств перед третьими лицами, поскольку после государственной регистрации такого договора-залога с банком, в государственном реестре недвижимости сохраняется запись, по которой, согласно ст. 77 №102 ФЗ, права на недвижимость автоматически остаются за кредитором до возвращения ему потраченных средств в полном объеме.

Зато передавать обязательства по уплате кредита другим физическим или юридическим лицам можно. Главное, чтобы не нарушались права кредитора. Возможность передачи закладной является распространенной и часто использованной финансовыми организациями на практике, когда банк использует для передачи в залог используемых средств свои права на ДДУ.

Пеня как залог

Закон о правах потребителя в ст. 28 п. 5 предусматривает выплату неустойки застройщиком, если работы по какому-либо поводу не были закончены в договорные сроки.

Заключение договора залога прав требования может включать не только имущество в виде недвижимости, но и саму пеню. Поскольку в максимальном виде она составляет 3% от стоимости ДДУ, сумма может быть значительной.

При определении стоимости прав требования, специалисты банка учитывают эту сумму, увеличивая размер кредита.

Пеня обладает независимой залоговой ценностью, поскольку может быть отчуждена до ДДУ даже без судебного разбирательства.

Кредитование застройщика

Больше проблем возникает, если заложить свои права требования собирается застройщик, первое лицо в договоре. В таком случае строительная компания обязуется возвратить кредитные средства, взятые на строительные работы, предлагая как залог, земельный участок (собственный или арендованный) и права требования на выплату средств по ДДУ от дольщиков.

Если банк предоставляет кредит, он получает в залог земельный участок и незавершенные здания на нем. Однако, в соответствии с 214 ФЗ, с. 113, п.

8, как только дольщик получает в результате законной передачи квартиру в собственность, права банка на эту квартиру утрачиваются.

Когда передана последняя квартира, земельный участок уже не является залоговым имуществом (исходя из текста Закона о долевом участии, с. 13).

Главный риск банка заключается в отсутствии права на первоочередность получения средств в случае признания залогодателя банкротом. Законодательство позволяет ему участвовать с дольщиками на равных правах пропорционально внесенному вкладу.

Продать же незавершенное строительство не так просто. Чтобы минимизировать свои риски, банки чаще всего выдают ипотечные кредиты физическим лицам, в остальных случаях предпочитают использовать права требования только как дополнительный залог.

Оформление залога прав требования по договору долевого участия Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/oformlenie-zaloga-prav-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Залог прав требования по договору долевого участия в 2019 году

Залог права требования по договору долевого участия в строительстве

Договор залога права требования по ДДУ представляет собой будущее право собственности.

Оно возникает после сдачи строительного объекта и подписания приемопередаточного акта.

Если у семьи нет желания или возможности (полное отсутствие постоянного места жительства и т.д.) ожидать окончания строительных работ по возведению многоквартирного дома, они могут бысро приобрести свое собственное жилье.

Для этого необходимо будет обратиться в выбранную финансовую организация с заявлением о желании оформить ипотеку.

А в качестве залога предоставить банку свой действующий ДДУ.

В строительстве

Для того чтобы оформить ипотеку и в кратчайшие сроки купить новое жилье, в которое можно тут же въехать для проживания, дольщик может предать свои права на строящуюся квартиру кредитной организации.

Если до момента окончания строительных работ заемщик не выплатит всю сумму по ипотечному кредиту, квартира будет принадлежать банку.

Как только дольщик полностью исполнит свои долговые обязательства перед банком, залог вернется к нему обратно.

: заключаем договор долевого участия правильно

В пользу банка

При негативном развитии событий (невозможность оплачивать ежемесячные ипотечные платежи, просрочки и т.д.) банк реализует свое право и изымет построенную квартиру, ранее преданную в залог.

Кредитование

Каждый ДДУ в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.

После проведения этой процедуры у дольщика появляется право требования от строительной компании, выступающей в роли застройщика, выполнить свои договорные обязательства в полном объеме в установленные сроки.

Согласно ФЗ «Об ипотеке подобные права требования могут выступать самостоятельным и полноценным предметом залога и обеспечивать выполнение обязательств заемщика перед банком.

При оформлении ипотеки кредитная организация будет проверять:

Застройщикаего уставных документов, наличие и подлинность лицензий, разрешений на строительство, а также тщательно изучаться репутация компании (средства массовой информации, судебные решения, арбитражные споры и т.д.). Чем выше рейтинг застройщика на рынке строительных услуг, тем больше вероятность одобрения ипотечного кредита
 Объект договора долевого участиясоответствие этапов строительства сопутствующей разрешительной документации, совпадение сроков и т.д.

В ипотечном соглашении должен быть указан номер ДДУ, а также полное наименование органа, регистрировавшего права залогодателя.

Если что-либо из этого не указано в документах (у заемщика нет этих данных или они отсутствуют вообще), договор залога не будет считаться заключенным.

Варианты для дольщиков

Можно оформить как потребительский кредит, так и ипотечный.

Многие специалисты советуют обращаться в ту организацию, которая обслуживает застройщика.

Например, банк выдавал строительной компании деньги на возведение многоквартирного дома или проводит операции по расчетам.

Такой банк полностью в курсе всех нюансов, имеет всю необходимую документацию о застройщике и объекте недвижимости, а также понимает реальное финансовое состояние строительной фирмы и ее возможности.

Ответственность застройщика

Если вдруг строительная компания не сможет расплатиться по кредиту, то банковской организации достанется не только земельный участок, который изначально выступал в роли залога, но и построенный МКД.

Договор залога

Оформляется в текстовом варианте по стандартному образцу.

Важным условием подписания этой закладной является:

  Формальное уведомление компании-застройщикаесли дольщик полностью оплатил свое участие в долевом строительстве, будущая квартира принадлежит ему, поэтому мешать гражданину передавать свое имущество кому-либо в залог никто не имеет права
 Государственная регистрациядоговор должен быть соответственно оформлен в органах Росреестра

Пакет документов

Чтобы зарегистрировать закладную необходимо предоставить в Росреестр:

 Заявлениепишется от лица каждой из сторон (заемщик-залогодатель и банк-залогодержатель)
 Оригинал и копиядокумента, удостоверяющего личность заявителя и ДДУ
 Платежный документподтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию
 Кредитный договорради которого оформлялась закладная
 Если заемщик состоит в законном бракеможет понадобиться согласие второго супруга

Образец

Типовой бланк договора содержит:

 Дату и точное время передачиа также полное техническое описание будущей квартиры (этаж, общая площадь, количество комнат, качество и количество отделочных работ и т.д.)
  Основания для получения права собственности на недвижимостьДДУ в строительстве многоэтажного дома

Размер госпошлины

Стоимость регистрации соглашения в Росреестре составляет:

 Для граждан (физических лиц)1000 рублей
  Для организаций, учреждений, компаний (юридических лиц)4000 рублей

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://domdomoff.ru/zalog-prav-trebovanija-po-dogovoru-dolevogo-uchastija.html

articles

Залог права требования по договору долевого участия в строительстве

Общие положения о залоге имущественных прав на недвижимость

Для нормального развития экономики необходимы денежные средства, одним из самых распространенных способов получить которые  является использование привлеченных средств.  При этом мало кто готов предоставить кредит или заем, не обеспечивая возможность его вернуть; особенно актуальным вопрос обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств становится во время кризиса.

Пожалуй, к числу наиболее востребованных способов обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств, особенно в сфере строительства, относится залог недвижимого имущества либо прав на него.

В силу норм гражданского законодательства залог является мерой обеспечения исполнения обязательств и, прежде всего передача в залог имущества или имущественных прав, направлена на защиту интересов кредитора по обязательству.

Особенностям передачи имущественных прав в залог и будет посвящена настоящая статья.

В силу норм статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Действующее гражданское законодательство не содержит определения – что следует понимать под имущественными правами, однако анализ положений ГК РФ позволяет определить имущественные права как любые права юридических и физических на определенное имущество. Так, например, право аренды представляет собой имущественное право на пользование и владение определенным объектом в течение некоторого срока времени.

Но, в то же время, право собственности является по своей правовой природе не имущественным, а вещным правом, в связи, с чем право собственности в залог передать нельзя; предметом залога в таком случае будет являться само по себе недвижимое имущество.

Возможность внесения имущественных прав в залог зависит от объема правоспособности лица, ими обладающего – иными словами, в залог без соблюдения дополнительных прав могут быть переданы только те права, которые находятся в собственности залогодателя либо не обременены правами иных лиц.

Так, например, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 295 ГК РФ, унитарное предприятие не вправе передавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы определения предмета и целей деятельности предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

В равной степени ограничения по возможности передачи в залог имущества распространяются на те юридические лица, которые обладают имуществом на праве оперативного управления.

В случае, если имущественные права на недвижимое имущество передаются в залог без согласия собственника, это может повлечь признание такой сделки недействительной (см., например, Определение ВАС РФ от 01 августа 2008 года № 8356/08 по делу № А41-К1-10034/05).

Основы правового регулирования залога установлены главой 23 ГК РФ и Законом РФ № 2872-1 от 29 мая 1992 года «О залоге» (далее по тексту – Закон «О залоге»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

К предмету залога ГК РФ относит всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статьи 336 ГК РФ).

Очевидно, что в состав имущества, которое можно передать в залог, можно отнести также имущественные права, речь о которых и пойдет в настоящей статье.

Пунктом 1 статьи 54 Закона «О залоге» установлено, хотя и не четко, какие права, принадлежащие залогодателю, последний вправе передать залогодержателю, а именно:

  • права владения и пользования, в том числе права арендатора;
  • другие права (требования), вытекающие из обязательств;
  • иные имущественные права.

При этом, что понимается под «иными имущественными правами», законодатель не определил, однако очевидно, что перечень прав, поименованных в статье 54 Закона «О залоге», является открытым и стороны вправе передать в залог любые имущественные права, если это прямо не запрещено законом.

Необходимо отметить тот факт, что, как указывалось выше, право собственности не может быть предметом залога, поскольку, в отличие от имущественных прав (требований) представляет собой вещное право, но в тоже время, собственник имущества, может передать в залог не право собственности на него, но само имущество.

Это объясняется тем, что право собственности на имущество неразрывно связано с лицом, обладающим им и, перейти оно может только в случае отчуждения имущества любым, допустимым гражданским законодательством способом (дарение, купля-продажа, мена).

Таким образом, собственник имущества передает в залог не вещное право, а имущество.

Источник: http://baudit.su/articles?id=19

Росреестр Татарстана: как не пополнить ряды обманутых дольщиков

Залог права требования по договору долевого участия в строительстве

20.11.2016

Одним из наиболее популярных способов приобретения жилья на сегодня является участие в долевом строительстве.

Для дольщиков – это возможность по выгодной цене приобрести желаемую недвижимость, для застройщика – возможность использовать привлеченные средства дольщиков на этапе строительства.

Взаимные права и обязанности между застройщиком и участником долевого строительства устанавливаются договором долевого участия. На что же необходимо обратить внимание при его заключении?

Во-первых, на наличие у застройщика документов, позволяющих ему привлекать денежные средства дольщиков. Это зарегистрированные права на земельный участок, предоставленный для строительства; разрешение на строительство; опубликованная, размещенная и (или) представленная проектная декларация.

Во-вторых, договор должен содержать предусмотренные законом существенные условия.

Это определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи объекта застройщиком участнику; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов – один из немногих на сегодня договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации.

При этом важно понимать, подчеркивает начальник отдела регистрации прав юридических лиц и договоров долевого участия Управления Росреестра по Республике Татарстан Лилия Сайфеева, что на основании договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав вносится запись не о праве право собственности на квартиру или нежилое помещение, а запись о праве требования в отношении конкретного объекта долевого строительства. Государственная регистрация права требования второго участника долевого строительства на данный объект долевого строительства невозможна, что исключает возможность «двойных продаж» объектов долевого строительства.

Одновременно с регистрацией договора осуществляется регистрация залога земельного участка, предоставленного застройщику для строительства. С даты регистрации договора и до передачи объекта долевого строительства участнику по передаточному акту данный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства.

Поэтому так важно перед заключением договора убедиться в наличии у застройщика права собственности (аренды, субаренды) на земельный участок, на котором строится дом.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект так же считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

Залог земельного участка и незавершенного строительством объекта — один из гарантированных законом способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств по договору долевого участия. В случае развития нежелательного сценария, например, «заморозки» строительства, по иску участника долевого строительства на предмет залога может быть обращено взыскание.

Относительно новым способом обеспечения обязательств застройщика по передаче жилья по договору долевого участия является страхование гражданской ответственности застройщика или обеспечение их поручительством банка.

Страхование гражданской ответственности осуществляет застройщик за свой счет и до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства.

Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать субсидиарную ответственность  поручителя перед участником.

Закон предусмотрел ряд серьезных требований как к договорам страхования и поручительства, так и к самим страховщикам и поручителям. Перечень соответствующих этим требованиям страховщиков и поручителей размещен на официальном сайте Национального банка России. Данный перечень обновляется и должен быть предметом изучения желающих заключить договор долевого участия.

Перечисленные выше требования об обязательной регистрации договора долевого участия, обеспечивающей регистрацию права требования участника в отношении конкретного объекта долевого устроительства и возникновение залога земельного участка и незавершенного строительством объекта в пользу участников долевого строительства; предусмотренные законом обязательные условия договора долевого участия; условия, обязательные для выполнения застройщиком до привлечения денежных средств участников и обеспечение выполнения обязательств застройщика по передаче жилья участникам — являются чертами, отличающими договор долевого участия от инвестиционных договоров и, по мнению Лилии Сайфеевой, делают его более гарантированным.

Государственная регистрация договора, как в прочем и регистрация всех прав на недвижимость и сделок с ней, носит заявительный характер.

Договор регистрируется на основании заявления обеих сторон и  при наличии необходимых для данной регистрации документов.

Все вносимые в договор изменения, дополнения, уступки прав требований по договорам долевого участия так же подлежат обязательной государственной регистрации.

Собираясь заключить договор долевого участия, Лилия Сайфеева рекомендует потенциальным дольщикам  не торопиться и внимательно изучать документы застройщика.

К примеру, вся информация о застройщике, проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых он принимал участие в течение трех лет, состоянии его финансов, о предлагаемом проекте строительства, об этапах и сроках его реализации, количестве самостоятельных частей многоквартирного дома, составе общего имущества многоквартирного дома, предполагаемом сроке получения разрешения на ввод и др. содержатся в проектной декларации, которую застройщик обязан  опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в сети «Интернет».  «В долевом строительстве можно участвовать, если готов разобраться во всех документах, — говорит Лилия Эрнстовна. – Согласна. Это непросто». 

По всем возникающим вопросам, касающимся процедуры государственной регистрации договоров долевого участия, перечня документов, причин приостановления регистрации заявители могут обратиться по единому телефону колл центра 88001003434 или  на прием к начальнику отдела в приемные дни по четвергам с 8 до 12 часов в подъезд №4 по ул. Авангардная, 74.

Известия Татарстана, 02 ноября 2016г.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/rosreestr-tatarstana-kak-ne-popolnit-ryady-obmanutykh-dolshchikov/?contrast=N

Залог прав требования по договору долевого участия

Залог права требования по договору долевого участия в строительстве

[01.01.2015]

Удальцова Яна, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт».

Договор долевого участия так — же по сути является объектом, которого на момент передачи в залог еще не существует. Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект. Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства).

Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По сути определения, ДДУ является обещанием застройщика построить объект. Банк не будет брать ее в залог, как недвижимость, т.к. пока недвижимость не достроена, права собственности на неё не существует, и распорядиться ею невозможно. Поэтому кредитная организация расценивает такое обеспечение как залог прав требования от Застройщика реализовать данный проект.

Для банка очень важно минимизировать риски по правовому регулированию залоговых отношений. По — простому, банк опасается остаться без залога. В настоящее время кредитору необходимы дополнительные гарантии, которые в настоящее время обеспечивает 214-ФЗ. Поэтому неприемлемыми для банка являются виды договоров, где нет официальных свидетелей, в лице государства.

Существует несколько вариантов кредитования под залог прав требования по ДДУ:

Кредитование Застройщика

Застройщик вправе привлекать кредитные средства на строительство объектов недвижимости — http://zalog-spb.ru/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/. При предоставлении кредита для банка очень важна репутация строительной компании и наличие построенных объектов. При отсутствии опыта у компании Застройщика банк кредит не предоставит. Логика проста: если построит один дом, то построит и второй.

Развитие событий по финансированию Застройщика может происходить по двум схемам:

  1. Банк предоставил кредит до заключения договора с первым участником долевого строительства. Кредитная организация будет выступать первоочередным залогодержателем. В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)
  2. Банк предоставил кредит после заключения договора с первым участников долевого строительства, соответственно получил имущество в последующий залог.В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)

Залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком.При этом необходимо обратить внимание на положения п.4 ст.

340 ГК РФ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.

Таким образом, возводимый многоквартирный дом также находятся в залоге у Банка, как и земельный участок под ним.

Вместе с тем, Закон о долевом участии устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка.

В соответствии с п.8 ст.13 214 — ФЗ с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на данную квартиру.

В соответствии с п.8.1. ст. 13 Закона о долевом участии возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке.

Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации залогового имущества, право банка на залог урезается, по существу он не является первоочередным залогодержателем, хоть и получил залог ранее иных лиц. Согласно п.6 ст.

13 214-ФЗ: «Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. залогодержателем имущества, является банк;
  2. от банка (залогодержателя) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества пропорционально размерамтребований между участниками долевого строительства и залогодержателем к моменту удовлетворения этих требований.

Застройщик вправе обеспечить свои обязанности договором поручительства перед дольщиками и залогодержателями. Но, согласно п. 1 ст.15.1 214-ФЗ поручителем может выступать только банк

Основным риском при кредитовании Застройщика для банка являетсяповышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика.

Кредитование дольщика

  • На покупку первичной недвижимости

При кредитовании заемщика на покупку первичной недвижимости ипотека возникает в силу Закона. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст.

77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется, в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

  • Предоставление кредита под залог

После регистрации ДДУ в соответствующих органах у дольщика появляется право требования от Застройщика выполнить свои обязательства по строительству квартиры.
Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данные права требования могут являться самостоятельным полноценным предметом залога в обеспечении обязательств по кредитному договору.

При анализе предмета залога, банк проверит:

  1. Застройщика. Будет изучена его репутация, опыт построенных объектов (информация СМИ, арбитражные споры и т. д). При принятии в залог права требования по договору ДДУ приоритетными являются крупные застройщики, с положительной деловой репутацией
  2. Сам объект – не является ли дом долгостроем, имеется ли у Застройщика разрешительная документация на строительство.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Из чего следует, что в договоре залога прав требований, возникших на основании ДДУ, должны быть указаны следующие идентификационные характеристики:

  • содержание закладываемых прав требований (с указанием наименования и характеристик объекта долевого строительства, в отношении которого возникли данные права требования);
  • установленный в ДДУ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (соответственно банк Вам предоставит кредит не позднее данного срока, т.к. при передачи недвижимости залог чудесным образом исчезнет)
  • реквизиты ДДУ, наименование регистрирующего органа, осуществившего регистрацию данного договора, дата и номер государственной регистрации.
  • его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.

Это подтверждается и судебной практикой. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 2 сентября 2008 г.

N Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008 указал, что для регистрации договора о залоге прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в таком договоре должны быть указаны сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по вышеуказанному договору. При отсутствии таких сведений государственная регистрация договора не может быть произведена.

Вывод: Как показывает практика, для банка привлекательным видом кредитования, под залог ДДУ является ипотека на покупку первичной недвижимости. Во всех остальных случаях залог ДДУ, может выступать в качестве дополнительного обеспечения, с целью минимизации залоговых рисков.

Кредитование Застройщиков в текущей рыночной ситуации практически не осуществляется. Совершенно очевидно, что интересы банка при кредитовании Застройщика не защищены, т.к. после продажи предмета залога банк не сможет вернуть вложенные кредитные средства в полном объеме. (т.к.

они делятся между всеми залогодержателями) Фактически это ставит под угрозу возможность привлечения застройщиком в целях достройки объектов заемных денежных средств.

Интересы банка защищены только в том случае, если застройщик заключил кредитный договор с банком до заключения первого договора участия, поскольку банк должен давать согласие на удовлетворение своих требований пропорционально размерам требований дольщиков. Но если банк не даст согласия Застройщик не сможет привлекать средства дольщиков и соответственно погашать кредит.

Источник: http://www.riskovik.com/journal/stat/n13/zalog-po-ddu/

Залог прав требования по договору долевого участия — договор, в строительстве, в пользу банка, образец, регистрация, что это

Залог права требования по договору долевого участия в строительстве

Долевое участие – один из инвестиционных инструментов, с помощью которого можно приобрести квартиру. Процедура производится в соответствии с договором долевого строительства. По сути, он выступает в качестве объекта.

Его особенность заключается в том, что на момент передачи в залог он еще не построен.

Дольщик, используя для покупки ипотеку, рассчитывает, что в качестве залога сможет предъявить ДДУ.

Но как банковские организации расценивают эту разновидность залога? На этот и другие вопросы ответим в статье.

Что это такое?

В соответствии с Федеральным Законом №214 от 2004 года, регулирующего правовую область долевого участия, договор ДУ является документом, обладающим юридической силой.

Он заключается между двумя участниками – Дольщиком и Застройщиком:

  • главная обязанность строительной компании – в указанный период времени возвести многоквартирный дом, ввести его в эксплуатацию и оформить передаточный акт;
  • вторая сторона соглашения – дольщик, он обязуется за установленную договором сумму, и принять квартиру.

Договор выступает обещанием строительной компании возвести дом. Банк не сможет взять строительный объект в залог, ведь недвижимость не достроена, поэтому прав собственности на неё еще не существует. Исходя из этого, распоряжаться жилой площадью невозможно.

Банковской организации важно свести риски кредитования к минимуму, поэтому она опасается оставаться без залога.

В наши дни кредитору требуются гарантии, обеспечивающие Федеральный закон №214.

Выделяют несколько разновидностей кредитования под залог прав требования по договору долевого участия.

Застройщика

Строительная компания имеет право привлекать финансовые средства, выданные банком, для строительства многоквартирного дома. При оформлении кредита банк обращает внимание на репутацию Застройщика, количество уже возведенных сооружений.

Если опыт у фирмы отсутствует, то кредит не будет предоставляться.

Финансирование строительной компании производится по одной из схем:

  1. Предоставление кредита до момента подписания соглашения с дольщиками. Банк и будет являться залогодержателем первой очереди. При этом в качестве залога выступает земельная территория, на которой будет возводиться постройка.
  2. По второй схеме банк оформляет кредит после подписания соглашения с дольщиками, и получает имущество в залог. При этом залогом также будет выступать территория или объект, строительство которого еще не завершено.

Залог банковской организации и условия его предоставления регламентируются соответствующим Законом.

Особое внимание стоит уделить статье 340 ГК РФ, в соответствии с которой устанавливается: если залогом выступает участок земли, то банку будут принадлежать все возводимые или уже имеющиеся на нем сооружения.

Получается, что по окончанию строительства у банковской организации будет не только земельная территория, но и многоквартирный дом в качестве залога.

Дольщика

Кредитование дольщика может производиться:

  1. На приобретение недвижимости с первичного рынка. При таком типе кредитования вступает в силу Постановление Высшего Суда РФ от 2011 года. В нем указывается, что залог возникает не с момента получения права собственности на жилье, а с момента государственной регистрации ДДУ. Регистрация осуществляется регистрационной палатой. Для этого не потребуется составлять заявления или оплачивать гос. пошлину.
  2. Предоставление кредитной суммы под залог. После окончания регистрации договора у дольщика появляется право требовать выполнения обязательств строительной компании. В соответствии с ФЗ №10 эти права и являются предметом залога, обеспечивающего обязательства по договору.

Предварительно банковская организация анализирует предмет залога и проверяет:

  • Строительную компанию. Внимательно изучаются отзывы, опыт работы и количество возведенных строений.
  • Объект строительства. Имеется ли необходимая документация, сколько по времени будет возводиться сооружение и т.д.

Залог прав требования по договору долевого участия

В последние годы все большей популярностью стало пользоваться долевое строительство. Введенный в действие ФЗ №214 регламентирует отношения, складывающиеся между участниками договора.

Им также указывается, что правила ипотечного кредитования распространяются на залог недвижимости, а также на право этого имущества.

До принятия закона дольщики могут рассчитывать исключительно на предоставление потребительского займа у банка под высокую процентную ставку или предоставлять в залог другую недвижимость.

Ввиду внесенных изменений, банковские организации предоставляют ипотеку под залог прав требования.

Договор

Договор залога прав требования оформляется в текстовом виде.

Главное условие его юридической силы – государственная регистрация.

Если не соблюдать её правила, то соглашение может быть признано недействительным.

Необходимые документы

Регистрация производится в соответствии с заявлением и пакета документов, в который входит:

  • договор залога;
  • квитанция об уплате государственной пошлины – оригинал;
  • документация, указанная в договоре залога;
  • другие документы, которые могут потребоваться на основании законодательства страны.

Госпошлина

Государственная пошлина, уплачиваемая за регистрацию договора о внесенном залоге, взимается на основании статьи 333 НК РФ.

Для физических лиц сумма составляет 1000 рублей, для юридических лиц 4.000 рублей.

На видео о правах третьих лица на квартиру дольщика

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/zalog-prav-trebovanija-po-dogovoru-dolevogo-uchastija.html

Адвокат 24