Как расторгнуть договор задним числом

Исправляем ошибки, допущенные при оформлении сделки

Как расторгнуть договор задним числом

Чаще всего, с договорами возникают три проблемы. Первая заключается в следующем: отношения между сторонами налажены уже давно, и надо бы оформить договор «задним числом».

Вторая проблема: в договоре указали неверные или ненужные сведения либо, наоборот, забыли указать определенные условия. И третья проблема: в силу тех или иных причин в договоре нужно заменить одну из сторон.

Ниже мы расскажем, как исправить каждую из этих ситуаций законным способом.

Как быть с датой

Начнем с наиболее распространенного случая: контрагенты вспоминают про составление договора уже после того, как реальные отношения установились и составлено множество документов – платежных, складских и т.п. Казалось бы, самый простой выход в данной ситуации — оформить договор «задним числом».

Но у этого варианта есть существенные риски. Ведь документооборот в компаниях устроен таким образом, что многие документы связаны между собой. Поэтому, составляя договор «задним числом», мы увеличиваем риск того, что «что-то где-то» не сойдется.

Например, будет непонятно, почему в платежных документах нет ссылки на реквизиты договора. Аналогичная картина может сложиться с отгрузочными документами, не говоря уже про счета-фактуры. Весьма вероятно, что при проверке этот факт будет обнаружен. Естественно, такая находка не сулит ничего хорошего для организации и ее бухгалтера.

Поэтому, составление договора «задним числом», на наш взгляд, далеко не лучший и, что важнее, не безопасный вариант.

Как же правильно поступить, если стороны забыли составить договор вовремя? На самом деле, Гражданский кодекс предоставляет абсолютно легальную возможность распространить действие договора на периоды, предшествующие его официальному подписанию.

Для этого достаточно включить в текст договора условие о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны договорились применять положения заключенного договора к отношениям, возникшим между ними до подписания договора. И все. Договор, содержащий подобное условие, будет распространять свое действие на прошлые периоды.

При этом не потребуется ни переделывать документы, ни объяснять проверяющим несоответствие дат, ни следить за точностью указания даты заключения в договоре.

Написали лишнего

Следующая ситуация, при возникновении которой требуется исправить договор, – указание в нем условий, которые та или иная сторона выполнять не намерена или не может.

Такое случается, если в организации применяется стандартный договор, или когда в качестве «рыбы» для договора используются либо прошлые договоры, либо договоры, взятые из правовых баз или интернета. Зачастую, такие документы вычитываются невнимательно, в результате чего в них попадают условия, не соответствующие реальным договоренностям.

Например, условие об авансе, хотя работа идет «по факту», или условие о самовывозе, хотя предусмотрена доставка и т.д. Конечно, в некоторых случаях, если сторона, в пользу которой оказалась ошибка, не настаивает на исполнении данной обязанности, можно оставить все как есть. Но иногда такие условия договоров могут нести налоговые риски.

Например, условие о предоплате, если ее реально не было, вполне может вызвать вопросы у налоговиков, которые захотят увидеть в бюджете НДС с этого аванса. Поэтому, такие неточности лучше все же из договора убрать.

Сделать это достаточно просто, если обе стороны согласны с тем, что произошла ошибка, и условие в договоре явно лишнее. В таком случае достаточно оформить и подписать дополнительное соглашение к договору. Составить такое дополнительное соглашение можно по-разному.

Например, можно прямо в допсоглашении обозначить условия договора, которые стороны решили считать недействительными, а также указать, с какого момента это произойдет. А можно изложить весь договор в новой редакции, убрав лишние условия. В новой редакции договора нужно указать, что она распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие прежде.

И тот, и другой варианты абсолютно законны, а выбор между ними, как правило, обусловлен индивидуальными особенностями документооборота в организации.

Исключая из договора те или иные условия, нужно помнить о том, что есть пункты, без которых договор теряет свою юридическую силу. Для каждого вида договора эти пункты индивидуальны. Например, в договоре подряда – это условие о сроке, в договоре купли-продажи недвижимости –условие о цене и т.п.

Конкретные условия, которые нельзя исключить из конкретного договора, названы в Гражданском кодексе в статьях, регулирующих данный вид договора. Но в любом случае нельзя убирать условия, касающиеся предмета (товара, работы, услуги и т.п.), ради которого и заключен договор.

Иначе договор станет беспредметным, и исполнить его будет невозможно.

Зеркальным по отношению к только что рассмотренной ситуации, является случай, когда в договор не внесено то или иное важное для сторон условие. Решается данная проблема аналогично – подписанием дополнительного соглашения к договору.

Надо поменять сторону

Наконец, рассмотрим еще одну ситуацию. Встречается она реже, чем описанные выше, а вот сложностей вызывает гораздо больше. Речь идет о необходимости заменить сторону договора.

Не секрет, что многие собственники ведут бизнес не через одну фирму, а сразу через несколько, диверсифицируя таким образом риски, а также распределяя финансовые потоки.

Вот эта особенность отечественного бизнеса и порождает необходимость заменить в уже заключенном договоре одну фирму на другую. Как это правильно сделать?

Гражданский кодекс предусматривает три пути решения данной задачи: заключение дополнительного соглашения; расторжение договора и заключение нового; оформление уступки права требования или перевода долга. Давайте выберем наиболее удобный вариант.

Начнем с дополнительного соглашения. Хотя формально Гражданский кодекс этот вариант не запрещает, на практике он практически не используется. Связано это с техническими сложностями оформления самого соглашения. Так, не ясно, кто должен подписывать данное дополнительное соглашение.

Ведь с одной стороны, оно касается тех лиц, которые изначально заключали договор, значит, они и должны его подписывать. Но с другой стороны, – это соглашение напрямую затрагивает права третьего лица, которое вводится в договор. А значит, без его подписи соглашение будет недействительным.

Эти неясности с тройственным характером дополнительного соглашения и делают данный вариант оформления рискованным.

Расторжение договора и заключение нового уже с нужным составом участников – вариант юридически более прозрачный.

Но применить его без бухгалтерских осложнений можно только в том случае, если исполнение договора еще не началось (либо полностью «закрыт» очередной этап исполнение договора).

Тогда его расторжение не повлечет необходимости возвратов, переоформления накладных, счетов-фактур и т.п. Во всех других случаях этот вариант существенно усложнит работу бухгалтерии у обеих сторон договора. А сложности всегда влекут риски.

Из всего сказанного выше получается, что наиболее подходящим вариантом изменения стороны в договоре будет оформление уступки права требования или перевода долга.

При этом уступка права требования оформляется двусторонним соглашением между старым и новым кредитором, а должник лишь уведомляется о замене. А вот на перевод долга нужно согласие кредитора.

Такое согласие можно оформить как отдельным письмом, так и подписью кредитора на соглашении о переводе долга между старым и новым должником.

Но и этот вариант не безупречен. Дело в том, что он идеален лишь в том случае, когда замена стороны происходит после того, как произошло полное выполнение любой из сторон своих обязательств.

Например, этим способом можно заменить покупателя после того, как он произвел оплату по договору, или, наоборот, получил товар, но не оплачивал его*.

Или продавца после получения оплаты или после отгрузки товара.

А вот если покупатель оплатил лишь аванс, или получил лишь первую партию товара, оформить такое соглашение уже становится затруднительно. Ведь в этом случае надо одновременно и переводить долг по оплате, и уступать право требования по получению товара. В результате документооборот усложняется в разы. А как мы уже говорили, где сложность, там и риски.

Выходом из этой ситуации может стать совмещение двух способов – расторжения договора «на будущее» и заключение соглашения по уступке права требования или переводу долга по уже исполненной части договора. Причем оформить все это можно одним документом, где четко указать судьбу каждого платежа и (или) партии поставленного товара.

* В первом случае оформляем соглашение об уступке права требования поставки товара, а во втором – соглашение о переводе долга по оплате.

Источник: https://www.buhonline.ru/pub/beginner/2011/12/5486

Как оформить дополнительное соглашение о расторжении договора?

Как расторгнуть договор задним числом

Для утверждения наличия правовых отношений между двумя сторонами заключается договор, который имеет определённые условия.В документе могут указываться сроки выполнения и время действия договоренностей, последствия в случае неправильного или несвоевременного выполнения и др.

От этих условий зависит возможность расторгнуть договор: обычно это проблемы не составляет, однако если одним из требований является расторжение договора только по отдельным причинам — процедура усложняется.

В любом случае, договор можно расторгнуть написав соглашение, однако это не гарантирует отсутствие последствий.

Образец соглашения о расторжении договора

Соглашение о расторжении договора

______________________________________

(указывается наименование договора, дата заключения, номер)

г. Москва «___» _________ 201__ г.

_________________________________________ именуемое в дальнейшем «Заказчик»¹, в лице __________________________, действующего на основании

(должность, Ф.И.О. – полностью)

_____________________________________________________________________________,

(указывается документ, уполномочивающий лицо на заключение настоящего Соглашения, например: устав, доверенность от __________ № ____) с одной стороны, и ____________________________________________________________,

(указывается полностью организационно-правовая форма юридического лица и наименование юридического лица, соответствующие его уставу)

именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице __________________________________,

(должность, Ф.И.О. — полностью)

действующего на основании ____________________________________________________,

(указывается документ, уполномочивающий лицо на заключение настоящего Соглашения, например: устаа/ доверенность от «__»_______№ ___ и т.д.)

с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее Соглашение о расторжении договора _________________ от______№______ (далее –

(указывается наименование договора)

Соглашение) о нижеследующем:

Стороны согласовали:

  1. Расторгнуть Договор __________от ___ № ______ (далее – Договор) с _____201_ г.

1. (указывается наименование договора)

  1. Имущество передано Заказчику согласно акту приема-передачи от________201_г.*
  2. Сторонами в соответствии с п. ___ Договора проведена сверка платежей по состоянию на _________.201__ г. Претензий по оплате Стороны к друг другу не имеют.*
  3. Взаимные обязательства Сторон по Договору считаются прекращенными с даты подписания настоящего Соглашения. Каких-либо претензий по Договору или в связи с расторжением Договора Стороны друг к другу не имеют.
  4. Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания Сторонами и является неотъемлемой частью Договора.
  5. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
Заказчик:________ ______________(подпись) (Ф.И.О)Исполнитель:________ ______________(подпись) (Ф.И.О.)

_________

*Пункты включаются в условия соглашения для договора аренды.

¹Наименование сторон в Соглашении должно соответствовать наименованию сторон по Договору.

Случаи, когда заключается соглашение о расторжении договора

Соглашение о расторжении контракта подписывается в том случае, когда партнеры пришли к взаимному согласию прекратить существующие отношения. Причинами могут послужить:

  • Потеря интереса к продолжению сотрудничества партнерами или одним из них. Примером может служить заключение соглашения с другим поставщиком на более выгодных условиях.
  • Нарушение обязанностей одной из сторон. При этом имеется взаимное согласие, когда оба партнера понимают, что срыв сроков оказания услуг делает дальнейшее сотрудничество невозможным и приходят к консенсусу без привлечения судебных органов.
  • Наступление обстоятельств, когда продолжение сотрудничества не имеет смысла. Например, расторгаются договоры на обслуживание здания при сносе последнего.

Это только примерный перечень случаев, когда стороны расторгают контракты.

ВАЖНО! Расторжение допустимо только в отношении действующего договора, но не прекращенного ранее по другим основаниям, например надлежащим исполнением (определение Верховного суда РФ от 08.07.2015 по делу № А41-57495/2014).

Как заключается соглашение о расторжении договора

Один из партнеров при наступлении событий, указанных выше, обращается к контрагенту с предложением прекратить сотрудничество (офертой).

Направление такого письма обязательно и в том случае, когда в дальнейшем заинтересованное в расторжении контракта лицо планирует обратиться в суд, т. к. п. 2 ст. 452 ГК РФ требует для привлечения судебных органов обязательного выполнения одного из 2 условий:

  • получения отказа на предложение о расторжении контракта;
  • неполучения ответа в установленный срок, который по умолчанию равняется 30 дням.

Предложение о расторжении контракта и проект соглашения направляются на юридический адрес контрагента, содержащийся в выписке из ЕГРЮЛ, либо иной согласованный сторонами адрес. При этом риск неполучения такого сообщения лежит на адресате. Данная позиция закреплена в п. 1 постановления пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61.

Для подписания соглашения о расторжении контракта во внесудебном порядке требуется акцепт предложения контрагентом. Акцептом может служить:

  • согласие на прекращение отношений;
  • подписание предложенного проекта соглашения о расторжении контракта;
  • молчание партнера, если такое условие предусмотрено контрактом или законом.

Контракт считается расторгнутым с момента акцепта предложения о прекращении отношений, например подписания соглашения о расторжении договора второй стороной.

Пример соглашения о расторжении договора

Соглашение о расторжении договора, как правило, составляется заинтересованным партнером и подписывается в количестве экземпляров, равном числу сторон договора. Законодательством не предусмотрена форма соглашения о расторжении договора. Однако, исходя из сложившейся практики, документ должен содержать следующие атрибуты:

  • наименование: «Соглашение о расторжении договора №____ от_____»;
  • место составления;
  • дату подписания;
  • наименования контрагентов с указанием подписантов и их полномочий;
  • условия о прекращении договора;
  • основания прекращения контракта в случае, когда оно предусмотрено законом или самим контрактом;
  • дату прекращения контракта (возможна и такая формулировка, как «расторгается с момента подписания»);
  • последствия расторжения, например гарантию одного из партнеров оплатить уже оказанные услуги;
  • реквизиты и подписи сторон.

В отдельных ситуациях к соглашению требуется приложить другие документы. Так, при расторжении договора аренды следует вернуть имущество арендодателю по акту приема-передачи. Данный акт будет неотъемлемой частью соглашения о расторжении договора.

Форма соглашения о расторжении договора

П. 1 ст. 452 ГК РФ содержит требование о соответствии формы расторжения договора форме его заключения, поэтому соглашение о расторжении сделок, подлежащих госрегистрации или нотариальному удостоверению, также необходимо зарегистрировать или удостоверить у нотариуса.

Источник: http://finbazis.com/soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora

Расторжение договора задним числом

Как расторгнуть договор задним числом

далее

1 ответ. Москва Просмотрен 75 раз. Задан 2012-12-27 11:03:51 +0400 в тематике «Гражданское право» Расторжение дог.аренды с гос.регистрацией — Расторжение дог.аренды с гос.регистрацией. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 104 раза. Задан 2011-08-24 08:48:14 +0400 в тематике «Гражданское право» Договор аренды нежилого помещения — Договор аренды нежилого помещения. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 539 раз.

Договор, составление договоров

м. жилой площади на 1-го жителя нашей планеты. Наши адвокаты составят и проведут правовой тест уговора и соглашения.

пропишут Адвокаты и юристы Коллегии помогут вам во время выяснения последующих вопросцев: — согласование вида. формы и слова уговора. очень отвечающего Вашим интересам; — правовой тест других документов.

затрагивающих сделки. чтоб интересы посетителя предусматривались гарантированно.

Дополнительное соглашение о расторжении договора задним числом

А что расторгать? если уж 8 лет как отношения между сторонами прекращены в силу истечения срока договора аренды. Можно пойти навстречу Арендодателю и заключить соглашение о расторжении договора аренды. но обязательно проставить дату.

Главное что ты заявишь НЕ выдали, а они пусть доказывают обратное. Суд взыщет + %. З. Ы. Юрод-отдел в госпредприятиях слаб, т.

Информация: Можно ли задним числом расторгнуть договор аренды обновление

Расторжение аренды квартиры мы снимаем квартиру с 11 мая 2012 года.договор на 11 месяцев до 11 апреля 2013.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПО РЕШЕНИЮ ОРГАНА МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ОАО заключило аренды недвижимого имущества с КУМИ (комитетом по управлению муниципальным имуществом) на срок 11 месяцев с начала года.

Расторжение аренды Предприятие является собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Как расторгнуть договор? Запутанная ситуация

Только сейчас обнаружили, что один из был оформлен Заказчиком с помощью факсимильной подписи, хотя соглашение на использование факсимильного воспроизведения подписи не было между нами. И акты за октябрь подписаны с помощью факсимиле.

Получается по одному договору сделка считается несостоявшейся. Вообще нам бы хотелось с ними расторгнуть задним числом договоры, т.к. судиться с ними нет желания, времени и возможности, пусть даже в ущерб себе (так как услуги не оплачены).

Подписать договор задним числом

Когда я попросила свои экземпляры спустя 1 год, оказалось — их потеряли вовсе. Я стала глубже выяснять порядок обучения в данной школе — оказалось, что мои дети должны обучаться бесплатно. Поскольку они достигли определенного возраста, оговоренного в СанПиНе.

С возраста 6 лет идет бюджетное финансирование. На сегодняшний день прошло уже 2 года как были подписаны эти.

Школа же в свою очередь предложила обучение старшей дочери (ей 8 лет) на бюджетной основе, а младшей (ей 6 лет) на платной, но договор, если мне угодно, заключить напрямую со школой.

Правовое значение заключения соглашения о расторжении договоров задним числом

имевшей место в прошлом. Почему неправомерных? Причин тому две. С субъективной т.з.

такое соглашение с проставленной «сегодня» датой заключения соглашения «якобы вчера» может свидетельствовать о злонамеренном соглашении сторон, что способно причинить ущерб имущественным интересам третьих лиц.

Во многом перед нами — ни что иное, как фальсификация юридического факта, в целях введения в заблуждение, например, суда при рассмотрение дела, поскольку такое «вчерашнее» соглашение может весьма существенно повлиять на квалификацию правоотношений сторон.

Расторжение договора задним числом — актуальные сведения

Филиал в своей деятельности руководствуется Конституцией, Федеральными законами, актами Президента и Правительства Российской федерации, актами Федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта и иными нормативными актами, международными договорами Российской Федерации, внутренними документами ОАО «РЖД» и общепринятыми в мировой торговле правилами ведения внешнеэкономической деятельности.

Расторжение договора задним числом — свежая информация

Москва, об оформлении трудового договора в письменной форме, уважаемый Иван Иванович!

Но зачастую суды отказывают в иске кредитру о признании соглашения о разделе имущества недействительной сделкой, указывая, например на то, что согласно нормам Семейного кодекса РФ, супруги не лишены права на заключение указанной сделки, целью которой является раздел совместно нажитого (общего) имущества супругов.

Источник: http://sudebnaiapomosh.ru/rastorzhenie-dogovora-zadnim-chislom-25285/

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Как расторгнуть договор задним числом

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Оспаривание сделок: судебная защита по искам об оспаривании сделок

Как расторгнуть договор задним числом

Понятием «оспаривание сделок» охватывается целый ряд юридических институтов, направленных на аннулирование сделки либо ее преобразование:

  • признание сделок недействительными,
  • признание договоров незаключенными,
  • изменение или расторжение договоров.

Недействительность сделки или незаключенность договора означают отсутствие у них правового эффекта с самого начала (ретроспективно).

Данные инструменты востребованы на практике в случаях, когда сторона договора желает избежать исполнения обязанностей (напр., уплаты денежных средств по договору поручительства) либо наступления иных неблагоприятных последствий, которые предусмотрены договором (напр., обращение взыскания на предмет залога).

Однако гораздо чаще иск о признании сделки недействительной предъявляется в ситуации, когда стороны уже успели полностью или частично исполнить договор. В таком случае при удовлетворении иска каждая из сторон будет обязана возвратить полученное по сделке, а если это невозможно — возместить стоимость полученного в денежном эквиваленте.

Вместе с тем, следует учитывать, что недавно введенные в гражданское законодательство положения кардинальным образом усложняют «недобросовестное» оспаривание договоров.

В частности, исключена возможность заявлять о недействительности или незаключенности договора, если такое заявление противоречит предыдущему поведению стороны, которое давало основания полагаться на действительность (заключенность) соответствующего договора (например, истец принял исполнение от другой стороны).

В таких условиях для определения перспектив спора требуется не просто поиск основания для оспаривания (таких оснований зачастую может быть обнаружено сразу несколько), но и тщательный анализ обстоятельств конкретной хозяйственной ситуации с целью адекватной оценки перспектив спора и правильного выстраивания правовой позиции.

Оспаривание сделок

Кроме того, с недавнего времени существенно ограничена возможность заявления требований о признании сделок недействительными лицами, не являющимися сторонами оспариваемой сделки.

Оспаривать «чужие» договоры и требовать возврата всего полученного по ним в настоящее время, как правило, невозможно — поданный таким образом иск будет, скорее всего, оставлен без удовлетворения вне зависимости от убедительности позиции заявителя.

Если права гражданина или организации нарушены договором, заключенным между другими лицами, то потенциальному истцу следует обратиться за профессиональной юридической помощью, которая в таком случае будет заключаться, в том числе, в выборе надлежащего способа защиты права.

Основаниями для признания сделок недействительными могут быть самые различные обстоятельства. Ниже приведен перечень наиболее распространенных, на наш взгляд, оснований:

  • подписание договора неуполномоченным лицом (в том числе в связи с фальсификацией сведений ЕГРЮЛ или доверенности на совершение сделки);
  • противоречие содержания сделки требованиям законодательства (пример: продажа или залог здания отдельно от земельного участка, принадлежащего продавцу на праве собственности);
  • несоблюдение обязательной нотариальной формы договора или требования о государственной регистрации сделки;
  • нарушение норм, регулирующих процедуру их заключения (предоставление земельного участка без торгов в отсутствие соответствующих оснований; нарушение установленного порядка торгов на право заключение договора);
  • отсутствие согласия третьего лица на совершение сделки (например, согласия общего собрания участников или наблюдательного совета АО на совершение крупной сделки или сделки с заинтересованностью);
  • оспаривание конкурсным управляющим или конкурсными кредиторами сделок должника, совершенных в предбанкротном состоянии, по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве;
  • злоупотребление правом при совершении сделки;
  • мнимость или притворность сделок;
  • отчуждение имущества, в отношении которого судом или судебным приставом-исполнителем наложены ограничения по распоряжению им, и т.д.

Применительно к различным составам недействительных сделок законодательство устанавливает их деление на ничтожные и оспоримые, исходя из того, что ничтожные сделки не влекут юридических последствий независимо от наличия судебного решения о признании их недействительными, а оспоримые сделки формально имеют юридическую силу, пока не будут оспорены в суде. Вместе с тем, будучи оспоренными в суде, они утрачивают свою силу «задним числом», с момента подписания соответствующего договора, как и ничтожные сделки.

Срок исковой давности по искам о признании недействительными ничтожных сделок и применении последствий их недействительности для сторон договора составляет 3 года с начала исполнения сделки. Возражения о ничтожности сделки, сделанные в рамках иного дела, в котором встает вопрос о действительности такой сделки, под срок исковой давности не подпадают.

По оспоримым сделкам срок давности установлен в 1 год с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно о нарушении его права.

Для того чтобы определить, является ли сделка ничтожной или оспоримой и, соответственно, является ли необходимым обращение с отдельным иском об оспаривании договора, требуется, как правило, помощь квалифицированного юриста.

Что касается признания сделки незаключенной, то данное требование, заявленное в суд, базируется на одном из двух обстоятельств — несогласованности одного или нескольких существенных условий договора, либо отсутствии государственной регистрации договора.

Вместе с тем, следует отдавать себе отчет в том, что волевые действия сторон договора могут в некотором смысле «исцелять» незаключенный договор, восполняя отсутствующие существенные условия такого договора или несоблюдение требования о государственной регистрации

К примеру, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости сроком более 1 год не привлечет к освобождению арендатора от уплаты арендной платы в соответствии с договором аренды, если имущество было принято арендатором без замечаний, и, тем более, если в течение некоторого периода времени платежи уплачивались согласно достигнутой договоренности.

Таким образом, как и при признании сделок недействительными, в данном случае от юристов заинтересованного лица еще на досудебной стадии требуется грамотный анализ обстоятельств дела на предмет перспектив оспаривания договора.

В отличие от признания сделок недействительными или незаключенными, при изменении или расторжении договора преобразование прав и обязанностей сторон происходит «на будущее».

Законом предусмотрены 3 способа изменения или расторжения договора:

  • по соглашению сторон;
  • судебное изменение (расторжение) договора;
  • односторонний отказ от договора.

Разумеется, наиболее удобный для стороны, желающей выйти из договорных отношений, вариант расторжения договора — это заявление одностороннего отказа от него.

Вместе с тем, если право на односторонний отказ не установлено законом, то требуется, чтобы соответствующее право было напрямую предусмотрено договором. Односторонний отказ требует восприятия контрагентом, т.е.

отказывающаяся от договора сторона обязана направить уведомление о таком отказе, и договор будет считаться расторгнутым не ранее получения другой стороной указанного уведомления.

Если возможность одностороннего отказа для конкретной хозяйственной ситуации законом или договором не предусмотрена, однако контрагентом допущено существенное нарушение своих обязательств, то имеется возможность прибегнуть к процедуре судебного расторжения договора.

Данный способ может потребовать значительного количества времени, однако по его результатам суд вправе по требованию истца одновременно установить последствия расторжения договора, что влечет за собой окончательное разрешение спора (например, при расторжении договора купли-продажи решить вопрос о судьбе вещи, о возврате аванса, а также о процентах за пользование чужими денежными средствами).

Правовой центр «Два М» оказывает квалифицированные юридические услуги по представлению интересов сторон в судебных делах об оспаривании сделок, в том числе:

  • проводит правовую экспертизу ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного оспаривания договора (защиты от иска об оспаривании договора);
  • представляет интересы в арбитражных судах, судах общей юрисдикции по искам о признании сделок недействительными, признании договоров незаключенными, изменении и (или) расторжении договоров, а также по иным делам, где обсуждаются указанные вопросы;
  • представляет интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам об оспаривании сделок.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/zashchita-interesov-v-sudakh/sudebnaya-zashchita-po-iskam-ob-osparivanii-sdelok

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Как расторгнуть договор задним числом

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;

  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;

  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;

  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;

  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Адвокат 24