Договор с инком недвижимости

Чужие метры: как правильно снять квартиру в Москве?

Договор с инком недвижимости

На столичном рынке недвижимости работает сотни агентств. Но при необходимости в услугах «официальных» риелторов выбрать из такого количества компаний подходящую вполне реально. Для того чтобы свести свои риски к минимуму, будущему арендатору нужно знать несколько важных правил.


Рекомендации знакомых, которые уже пользовались услугами той или иной компании, являются одним из наиболее верных способов выбора агентства недвижимости.

Также, по словам юриста ОООП «ФинПотребСоюз» Игоря Кузнецова, «при выборе агентства недвижимости необходимо обратить внимание на следующие критерии: известность компании, наличие рекомендаций, стаж ее работы на рынке, квалификация сотрудников, имидж организации, а также наличие грамот, сертификатов».

При выборе агентства необходимо «изучить историю компании: как долго она существует, были или у нее именитые клиенты и т. д. Затем стоит открыть сайт и ознакомиться с перечнем предложений и услуг, которые предоставляют риэлторы», — дополняет руководитель Управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева.

Как правило, за свои услуги агентство берет с клиента сумму, равную ежемесячному арендному платежу. Вполне понятное желание заплатить поменьше может сыграть с потенциальным арендатором злую шутку. Бывают случаи, когда человек подписывает так называемый «информационный договор» с агентством недвижимости, который является соглашением о предоставлении информационных услуг. В результате потенциальный арендатор получает лишь данные о сдаваемых квартирах. Эта информация будет стоить совсем недорого — от 2,5 до 4,5 тыс. рублей. Правда, как показывает печальная практика, она будет неактуальной. При этом вернуть отданные риэлтору деньги, скорее всего, будет невозможно. Обычно размер вознаграждения риэлтора определяется количеством предоставляемых услуг. По словам Галины Киселевой, вопреки расхожему мнению о том, что на рынке найма недвижимости, комиссия за работу риэлтора составляет 100 %, в некоторых агентствах существует система скидок.

Так, 100 % комиссия платится в том случае, если компания берет на себя полную ответственность за сопровождение арендной сделки.

«Когда наниматель вносит 100 % от ежемесячной арендной стоимости в качестве комиссии риэлтору, он платит за поиск вариантов, переговоры с владельцем квартиры, организацию просмотров, составление договора», — поясняет эксперт.

Если риэлтор только подбирает вариант для клиента, то оплата его услуг может составить 50 % от ежемесячного арендного платежа.

Реально ли снять квартиру в Москве без привлечения риэлторов? «В настоящее время сделать это очень сложно. Риэлторы практически перехватывают любое предложение. Как правило, собственники квартир не платят за услуги риэлтора, данная сумма взимается с нанимателей», — уверен Игорь Кузнецов.

«Можно, конечно, попробовать найти подходящее жилье через и знакомых или в интернете, — говорит первый заместитель директора компании „Миэль-Аренда“ Мария Жукова. — Но, безусловно, лучше обращаться в риэлторское агентство.

Во-первых, там вам найдут подходящий вариант в короткие сроки, ибо риэлторы располагают эксклюзивной базой объектов и наработанными связями с самими собственниками.

Во-вторых, специалист поможет проверить документы на квартиру и грамотно составить договор аренды, который минимизирует ваши риски».

«В договоре непременно должны быть прописаны сроки аренды, количество жильцов, условия посещения квартиры собственником, стоимость арендной платы, порядок внесения арендных и коммунальных платежей, возможность проведения ремонтных работ или перестановок мебели, условия досрочного расторжения и штрафные санкции, накладываемые на стороны», — сообщает Мария Жукова.

«Также нужно помнить, что собственник имеет полное право вносить в договор дополнительные пункты — например, о содержании квартиры в чистоте и порядке», — дополняет заместитель руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина.

Сразу после подписания договора, арендодатель должен предоставить нанимателю в пользование свое имущество, перечисленное в договоре аренды. Он обязан немедленно устранить все неполадки в предоставляемом жилом помещении.

«Владелец жилья не имеет права в течение срока действия договора продавать недвижимость или сдавать ее в найм другим людям. По предварительной договоренности арендодатель имеет право периодически приезжать и проверять, все ли в порядке в квартире», — дополняет Галина Киселева. Арендатор, в свою очередь, может пользоваться снятым помещением; при этом он обязан вовремя вносить оговоренную арендную плату, оплачивать междугородние телефонные переговоры, коммунальные услуги (по договоренности). Если у квартиранта появится желание сделать ремонт, то это возможно, но только после получения разрешения от владельца жилья. Арендатор не имеет права сдавать снятую квартиру в субаренду без разрешения наймодателя. Немаловажным моментом в договоре найма является опись находящегося в квартире имущества. Это нужно не только арендаторам. Например, однажды к нанимателю пришли судебные приставы, чтобы описать имущество, рассказывает Галина Киселева. Оказалось, что владелец квартиры задолжал банку немалую сумму денег. Тогда кредитор обратился в суд и в отношении заемщика возбудили исполнительное производство. В результате судебные приставы пришли по месту прописки должника, чтобы изъять находившееся в квартире имущество, в том числе принадлежащее арендатору. «Именно поэтому правильно составленный акт приема-передачи, с полной описью имущества не только даст возможность избежать подобных ситуаций, но и обезопасит стороны договора найма при его расторжении, и имущество, принадлежащее сторонам договора, останется во владении его собственников», — резюмирует Галина Киселева. Прежде чем ставить подпись в договоре аренды, нужно узнать, имеет ли право арендодатель сдавать эту жилплощадь — то есть выяснить, является ли он ее собственником.

Также Игорь Кузнецов советует «прописать в договоре время, в которое наймодатель может посещать жилое помещение и отразить то, что он должен заранее предупредить вас об этом. Также предварительно наниматель должен осмотреть помещение и в акте указать все обнаруженные недостатки, дефекты».

В определенных ситуациях договор аренды может быть расторгнут досрочно. По словам Игоря Кузнецова, это может произойти в том случае, если «наниматель не вносит плату за жилое помещение шесть месяцев, а также при разрушении жилого помещения нанимателем или иными гражданами, за действия которых он отвечает». «Чаще всего причиной прекращения арендных отношений является нарушение арендатором условий договора. Например, если квартиросъемщик задерживает арендную плату или на него поступают жалобы от соседей на нарушение дисциплины и спокойствия в доме», — рассказывает Мария Жукова. По словам Марии Жуковой, «чаще всего арендаторы страдают от непредвиденного повышения арендных ставок или от внезапного расторжения договора владельцем квартиры». Галина Киселева убеждена, что «права арендатора могут нарушиться только в том случае, когда он снял квартиру через частных маклеров, и у него нет договора найма, имеющего юридическую силу. В этом случае, возможно всё, что угодно, начиная от долгосрочных и нежданных визитов собственника, заканчивая воровством и прочими неприятными моментами. Если наниматель заключил договор и заверил его, то он максимально защищен от любых нарушений своих прав». Еще одним слабым местом арендатора остается залог — так называемая плата за последний месяц, которая представляет собой «страховку от возможного ущерба» и выплачивается собственнику квартиры при заселении. Ущерб арендной квартире, конечно, иногда наносится, но значительные повреждения случаются крайне редко — обычно все ограничивается царапиной на полированной тумбочке. Так что, как правило, по истечении срока аренды недвижимость находится в том же состоянии, что и раньше, однако вернуть залоговую сумму хозяин по каким-то причинам не желает. В этом случае юристы советуют квартиранту обращаться с иском в суд.
Стоимость аренды зависит от ряда факторов. В первую очередь это качественные характеристики дома, его месторасположение. «Немаловажным условием, особенно в сегменте эконом-класса, является удаленность от метро: квартира, расположенная в 5 минутах от станции метро, будет стоить дороже, нежели объект, находящий в 25 минутах. На арендную ставку влияет состояние, в котором находится сама квартира: произведены ли в ней ремонтные работы и какие, какая предоставляется мебель и бытовая техника, в каком доме расположено жилье (в старом панельном, в новом монолитном и т. д.), на каком этаже, сколько там комнат», — сообщает Мария Жукова. Немаловажен также факт проживания (или периодическое появление) в квартире хозяев, а также наличие временно нежилых, закрытых на ключ комнат. Определенную роль играют такие факторы, как вид из окна, близость парков и водоемов, период инсоляции. «Квартира на лето — так называемая „сезонная аренда“ — обойдется дешевле, чем квартира, которая сдается на длительный срок», — дополняет Юлия Лукина. На цену влияет и количество людей, которые будут проживать в квартире. Некоторые владельцы которые готовы сдавать свою жилплощадь хоть десяти людям, но по завышенной цене. Другие же собственники стараются придерживаться рыночной стоимости, но при этом хотят видеть в качестве квартирантов одного человека или семейную пару.

Людмила Мехонцева

Источник: http://www.ipocred.ru/columns/63-35-issue-columns/2678-kak-pravilno-snyat-kvartiru-v-moskve

Договор с риэлторским агентством. Три кита: работа, оплата, гарантии

Договор с инком недвижимости

Отношения с риэлторским агентством тоже надо «регистрировать». Причем таким образом, чтобы «потом не было мучительно больно».

То есть в соглашении, которое клиент заключает с риэлторским агентством должно быть точно прописано: что за работу оно выполняет, сколько за это берет и какие гарантии предоставляет.

С этими ключевыми позициями и разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

В теме взаимоотношений риэлторов с клиентами существуют две полярные точки зрения. Первая исходит из того, что агент – априори жулик, и смотреть на него нужно сквозь щель прицела. «Собираясь иметь дело с риэлтором, готовьтесь к бою!», — дружески советуют одно уважаемое издание. Впрочем, сделаем скидку на то, что порталисты вообще любят попугать народ.

Противоположная точка зрения (ее, понятно, всячески «продвигают» PR-службы агентств недвижимости) сводится к тому, что риэлтор – образец чистоты и непорочности.

Пока клиент, выражаясь языком сказок «Тысячи и одной ночи», будет возлежать на ложе удовольствий, агент выполнит всю работу, учтет все капризы, да еще и не возьмет лишнего.

Проверять столь кристально честного человека, в чем-то подозревать его – просто грех.

Истина в подобных спорах, как обычно, лежит где-то посередине. Риэлторы – обычные люди, и в общении с ними нужно проявлять, в общем-то, нормальную дозу подозрительности и здорового скепсиса. И в первую очередь все сказанное касается клиентского договора – основного документа, регламентирующего взаимоотношения сторон.

Что следует знать, перед тем как подписывать
Прежде чем начать разбирать содержимое договора, следует сделать два важных замечания. Первое – к написанному там следует отнестись со всей серьезностью.

Нередки ситуации, когда потенциальный клиент находит в договоре нечто сомнительное или подозрительное, и слышит в ответ: «Ну, это просто так написали! Мы же с вами на самом деле договорились совсем о другом».

Поддаться на подобные уговоры – значит проявить вопиющую юридическую безграмотность: именно изложенное на бумаге и считается договоренностью сторон, именно с договором вы, в случае чего, и станете обращаться в суд. Устные слова к делу не подошьешь.

Второй момент. Случается, что клиентам отказывают в возможности что-то в договоре исправить, мотивируя тем, что текст «утвердил сам генеральный директор».

Тут надобно напомнить, что, согласно гражданскому законодательству, любой бланк договора является офертой, т.е. предложением заключить соглашение на таких условиях. Клиент же вправе предложить какие угодно изменения.

Стороны сделок в этих вопросах равны – это совершенно четко определено в Гражданском кодексе.

Ну а теперь разберем договор – по элементам.

«Чаще всего риэлторское агентство обязуется предложить до 10 вариантов. В большинстве случаев этого вполне достаточно, чтобы покупатель выбрал подходящую по всем параметрам квартиру, — говорит Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость».

– Статистика нашей компании показывает, что в среднем показов бывает пять – на этом числе покупатель останавливается. Конечно, клиент может настоять на том, чтобы ему показывали 15, 20, 25 квартир – это можно отразить в дополнительном соглашении к договору.

Однако практика неоднократно подтвердила, что если человек действительно настроен купить квартиру и точно знает, чего он хочет, то 5-10 показов ему вполне достаточно».

В качестве иллюстрации последнего тезиса Михаил Раздольский приводит любопытный пример: в свое время несколько агентств элитной недвижимости обошла пара благообразных пенсионеров, приценивавшихся к очень дорогим квартирам.

«Стандарты обслуживания в  дорогом сегменте требуют удовлетворения любого каприза клиента: он должен чувствовать себя как минимум королем Саудовской Аравии, — говорит эксперт.

– Интеллигентную пару возили по самым дорогим домам на представительских машинах, на каждой встрече поили чаем-кофе с дорогим печеньем, дарили красиво оформленные буклеты и милые памятные сувениры.

В результате выяснилось, что они обошли практически все агентства элитной недвижимости в Москве и нигде ничего не купили. Денег у них не было, это были не родители олигарха, а обыкновенные пенсионеры, которые придумали такой оригинальный способ проводить свободное время».

Оплата: сколько агентство возьмет
Подавляющее большинство агентств рассчитывают сумму своего вознаграждения в процентах от суммы сделки. При этом нельзя сказать, что все в восторге от этой системы: ее недостатки очевидны.

Например, говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка компании «Рескор», продать квартиру за $400 тысяч вряд ли сложнее, чем за  200 – а при этом комиссионные окажутся вдвое выше. С другой стороны, могут иметься две квартиры ценой, например, в $700 тысяч.

Только в одном случае это «чистая» продажа – владелец хочет получить деньги. В другом – расселение коммуналки с тремя семьями, каждый из которой нужно подобрать отдельную квартиру.

Да еще и каждая из этих семей будет зорко следить не только за тем, хорошо ли им, но и не слишком ли хорошо соседям. И неспециалисту ясно, что эти работы – разные.

Почему же риэлторы не откажутся от процентной системы? Ответ можно найти в широко известном афоризме о том, что капитализм – очень плохая экономическая система, но все остальные – еще хуже. Точно так же все попытки привить рынку недвижимости иные системы оплаты (например, фиксированная сумма за операцию) неизменно проваливались.

Итак, проценты. Сколько именно? Принятая на сегодня практика – от 3% при простой сделке и 5-6%, если требуется одну квартиру продать, а другую купить, говорит Станислав Коротков,  руководитель отдела Управления вторичного рынка Инвестиционной Компании МГСН. Меньше – вряд ли.

До кризиса существовали несколько компаний, объявившие себя «дискаунтерами» — они работали за существенно меньший процент, начиная от 2%. Однако при ближайшем рассмотрении выяснялось, что чудес не бывает. Во-первых, заявленная сумма была без НДС (этот фокус, вероятно, был почерпнут у компаний – операторов сотовой связи).

НДС в России – 18%, так что заявленные 2% сразу превращались в 2,36. Во-вторых, у риэлторов есть общепринятый «пакет» услуг – к примеру, проверка юридической чистоты квартиры. Обычно плата за нее включена в комиссионные, а «дискаунтеры» решили выделить в отдельную услугу – и брать за нее около 1%.

И, наконец, самое главное – свою комиссию эти агентства пытались взять с обеих сторон сделки – и продавца, и покупателя. Такая система с грехом пополам работала на прежнем растущем рынке, но с приходом кризиса, когда ряды покупателей сильно поредели, идея платить сверх заявленной цены еще около 3% стала вызывать отторжение.

«Дискаунтеры» тихо покинули рынок – хотя иногда их PR-службы (на что они только живут, интересно?) и присылают очередной пресс-релиз об успехах родной конторы. Все это немного напоминает недавний запуск северокорейской ракеты «Ынха-2» – она давно на дне океана, а в Пхеньяне уверяют, что спутник на орбите.

О размере комиссии риэлтора следует сказать еще одно. Существует такое явление – «игра на цене». Например, агентство договаривается с клиентом, что его квартира продается за $200 тысяч, из которых 5% составляет комиссионные – продавец, таким образом, должен получить $190 тысяч, агентство – 10.

Однако потом квартира выставляется за $220 тысяч, и агентство берет себе вовсе на 5% от этой суммы, а $30 тысяч, т.е.

все, что получено сверх оговоренного, оно считает своим законным доходом… Как относиться к такому явлению? Формально говоря, нарушения российского законодательства тут нет – хотя, например, в Канаде, напоминает Михаил Гороховский, первый вице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость», за такие действия агенту полагается тюремное заключение плюс пожизненное лишение права заниматься агентской деятельностью. Согласен ли клиент на такие условия – решать только ему. Чтобы понять, будут ли «игры», достаточно посмотреть в договор: оговорочка о том, что все доходы, полученные агентством сверх оговоренного, останутся у него, обычно имеется – где-нибудь на седьмой странице и очень мелким шрифтом…

Размышление над этими предметами приводит, если честно, к грустным мыслям. Риэлтор на законных основаниях не может проводить проверку – нет у него таких прав и полномочий.

Кто проживал прежде в квартире, куда эти люди потом уехали – все это на официальном языке называется «информацией о личной жизни граждан», а она кому попало не дается, только правоохранительным органам в случае возбуждения уголовного дела или по решению суда.

Риэлторы выкручиваются как могут – эта формулировка означает, что налаживаются неформальные контакты с милицией, налоговиками и ФСБ, из баз данных которых вся информация и берется.

А в одном агентстве недвижимости автор слышал совершенно удивительные вещи: у них «рука» в прокуратуре, и на владельцев интересующей недвижимости… заводят уголовное дело. Это, дескать, позволяет сразу «просветить» все имеющееся имущество. Потом дело, понятно, закрывают.

От себя можем посоветовать заказать в УФРС по Москве (Управлении федеральной регистрационной службы) справки о зарегистрированных правах на недвижимость после 31 января 2001 г и из реестра Департамента жилищной политики жилищного фонда г.Москвы о правах, зарегистрированных до этой даты. Из этих документов можно получить представление о цепочке собственников, владевших этой квартирой. Риэлторы прекрасно знают, как такие документы заказываются.

Но в целом пока качество юридических проверок остается вопросом исключительно профессиональной этики риэлтора. Как отмечает Михаил Раздольский («Инком-Недвижимость»), крупное агентство, которое рассчитывает проработать на рынке еще не один десяток лет, гораздо больше заинтересовано в поддержке своей безупречной деловой репутации, нежели в сиюминутной выгоде.

Кроме того, в крупных компаниях в проверке юридической чистоты квартиры участвуют сотрудники, не заинтересованные в скорейшей продаже. Например, юрист получает фиксированный оклад, ему все равно – будет квартира продана или нет.

При любой сомнительной ситуации он не допустит выхода квартиры на сделку, чтобы еще раз показать начальству, что он не зря получает зарплату.

Источник: https://www.metrinfo.ru/realtors/articles/dogovor-s-rieltorskim-agentstvom-tri-kita-rabota.50594.html

Продаем квартиру. Шаг второй: заключаем договор с риелтором. Торгуемся, ищем скрытую комиссию, вычеркиваем штрафы

Договор с инком недвижимости

Журнал Metrinfo.ru продолжает «сериал», посвященный продаже квартиры на вторичном рынке. В прошлый раз мы рассмотрели вопрос о том, как выбрать себе в помощь риелтора.

После того как искомое агентство и специалист в нем найдены и все будущие аспекты работы с ними определены (пока на уровне устных договоренностей), предстоит следующий шаг: зафиксировать их на бумаге.

То есть — составить с риелтором договор.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

(Тех, кто еще не читал «первую серию», отправляем к статье «Продаем квартиру. Шаг первый: выбираем риелтора. Критерии: характер сделки; размер вознаграждения; репутация компании»)

Это сладкое слово «свобода»
Прежде чем перейти к основной части нашего повествования, необходимо сделать два замечания. Первое – российское гражданское законодательство очень либерально, многие вопросы оно оставляет на усмотрение сторон.

Так что бОльшая часть того, что будет записано в вашем с агентством договоре, – предмет ваших соглашений. Кроме того, согласно законодательству стороны (т.е.

в данном случае – вы и агентство) равны и вправе предлагать свои условия, соглашаться и не соглашаться на предложенное и т.п.

Одним словом, постановка вопроса «мы – большое и уважаемое агентство и ради всякой мелюзги (клиента) не станем менять наши договоры, которые утвердил сам наш генеральный директор!» в принципе незаконна. Торгуйтесь, спорьте. Не факт, конечно, что удастся контрагентов переубедить (они ведь тоже свободны не соглашаться с вами). Но в любом случае, упершись в стену, можно пойти и поискать другого риелтора.

Второе замечание является несколько видоизмененной народной мудростью: только то, что написано пером, не вырубишь топором. Клиентам, обнаружившим в предлагаемом к подписанию договоре какие-то ну очень кабальные пункты, иногда говорят, что это – так, по недоразумению.

Мы же с вами, дорогой друг, договорились о совсем другом, а бумажка – она ничего не значит… Подставлять свои уши под подобную лапшу в высшей степени неразумно. Запомните как дважды два: типовой договор агентства составлен при участии опытнейших юристов, там ничего не написано зря.

Дойди дело до суда (а исключать такого поворота событий никогда нельзя), аргументами там будут только бумаги.

Ну а после столь жизнерадостного вступления перейдем собственно к договору.

Перечислим их.
Первое – дата и место составления. Второе – стороны, т.е. те, кто его подписывает.

Как напоминает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ–Брокеридж» по правовым вопросам, агентство является юридическим лицом, и заключать от его имени договоры может только тот, кто указан в Уставе – например генеральный директор.

Поскольку в компаниях (особенно крупных, имеющих несколько филиалов) лично гендиректор подписывает подобные документы далеко не всегда, иное лицо (скажем, руководитель филиала, начальник отдела) может делать это только на основании доверенности.

Подписание договора неуполномоченным лицом формально делает его недействительным. Фактически – как минимум серьезно затруднит предъявление требований о его исполнении.

Третье – предмет договора, т.е. то, ради чего он заключается. Это довольно скользкий пункт при приобретении недвижимости: там, в договоре, указывается, что агентство обязуется подобрать клиенту столько-то вариантов квартир.

Может случиться, что все как один окажутся с видом на железную дорогу или кладбище: клиент забыл «забить» подобный запрет в условия, и агентство формально выполнило возложенную на него работу.

Мы же говорим о продаже, и у нас все проще: такая-то квартира (адрес, метраж и прочие реквизиты) должна быть продана за такую-то сумму.

Права и обязанности сторон. Достаточно аморфный пункт – в том смысле, что оказаться в нем может все что угодно.

Среди типовых: обязательство клиента не вступать в отношения с другими риелторами; являться на показы квартиры, а потом и на саму сделку; представить необходимые для совершения сделки документы. Агентство обычно обязуется информировать клиента о ходе работы.

Но – повторимся – пункт это довольно многоликий, предугадать все, что может оказаться в нем, невозможно. Поэтому совет один: внимательно читать, прикидывая, во что может вылиться то или иное возлагаемое на вас обязательство.

Лучше, разумеется, сделать это заблаговременно, попросив агентство прислать «рыбу» их договора вам на электронную почту. А если агентство не соглашается – задуматься, почему бы это?

Следующий пункт – срок действия договора. Здесь же (или отдельным пунктом) – возможность пролонгации. Обычно по истечении срока договор прекращает действие, а для его продления стороны должны заключить отдельное соглашение.

Но может быть предусмотрена и автоматическая пролонгация. Очень важный пункт – условия расторжения договора. Тут основная тонкость в вопросе «кто виноват?». Если клиент, то он, скорее всего, должен будет возместить агентству понесенные расходы.

Впрочем, о нюансах денежных взаимоотношений мы еще поговорим – чуть позже.

И, конечно, важнейший пункт – стоимость услуг и порядок расчетов по договору. Что вносится сразу, что потом.

Человеку не очень сведущему может показаться, что и темы-то для обсуждения тут нет: о сумме комиссии мы договорились еще на предыдущем этапе, сейчас просто вносим ее в договор – и все. Но это не так.

Прежде всего, вспомним о скрытой комиссии. Напомним, что этот термин означает взимания агентом денег сверх оговоренного. Например, риелтор обещает, что продаст квартиру за 6 млн руб., и комиссия его составит 3%. Значит, клиент получит на руки 5,82 млн, а агентство – 180 тыс.

Но реально квартиру попытаются продать за 6,2 млн, и возьмут за работу не 186 тыс. руб. (3% от новой суммы), а 380 тысяч.

А клиенту отдадут 5,82 млн – как он и хотел… Обычно, говоря о скрытой комиссии, подразумевают, что так поступают либо частные маклеры, либо сотрудники крупных компаний – но самостоятельно, по собственной инициативе.

Но вот читая типовой договор одного очень крупного и солидного агентства, нашел там фразу: «все доходы, полученные Компанией в рамках действия данного договора сверх оговоренной суммы, являются собственностью Компании». Скрытая комиссия во всей красе…

Есть и другие возможности лишиться денег. Например, по странной прихоти судьбы один мой знакомый сейчас находится в стадии переговоров с риелторами. Происходящее он описывает очень забавно.

Сначала агентство пытается всунуть в договор пункт о том, что – даже если сделка не состоится – клиент должен будет заплатить им. Мотивировка: «мы же потратили усилия и деньги на рекламирование вашей квартиры!».

Мой знакомый спорит, убеждает, что за усилия в этом мире никто не платит – платят за результат. После примерно часа дебатов помятый менеджер соглашается – но заявляет, что достигнутые договоренности нужно переложить с обычного языка на юридический.

Через два дня на электронную почту приходит проект с до боли в зубах знакомой формулировкой: «Клиент обязуется оплатить Исполнителю фактически понесенные расходы».

Очень интересен в смысле денег и уже упоминавшийся пункт договора «Права и обязанности сторон». На первый взгляд, там все просто: «клиент обязан», «исполнитель обязан».

Однако присмотримся повнимательнее: ваши нарушения обычно сопровождаются внушительными штрафами — любой «чих» грозит потерей то 30 тыс. руб.

, то 50… А вот неисполнение исполнителем своих обязанностей по какой-то загадочной причине не наказывается никак. Не предусмотрено там штрафов в пользу клиента…

Агентства недвижимости подготовили для своих клиентов договоры. В них они, естественно, «забили» пункты, выгодные им, – и глупо обвинять их за это. Ваше дело – отстаивать собственные интересы, добиваться паритета. А если договориться не получается – всегда можно пойти и поискать другого исполнителя. Уж с чем с чем, а с ними никакого дефицита на рынке не наблюдается.

Мнения экспертов:

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
Возможна ситуация, когда агентство фактически находит покупателя, и продавец, дабы сэкономить на оплате комиссии, разрывает договор с целью самостоятельно оформить сделку с представленным агентством покупателем. В этом случае большинство агентств страхуется и включает в договор пункт: продавец не имеет права самостоятельно продавать квартиру лицу, представленному агентством, в течение нескольких месяцев после прекращения договора. В противном случае агентство вправе требовать частичной или полной оплаты комиссии.

Станислав Коротков, руководитель отдела управления вторичного рынка холдинга МГСН:В интересах клиента учесть следующие моменты:

Если вы не уверены в правильности своего выбора, то заключите договор на более короткий срок – вы «протестируете» агентство, как оно будет с вами работать.

Если вы передаете Исполнителю на хранение какие-либо документы, то проработайте и запишите в договор условия и сроки их возврата.
Возьмите телефоны и познакомьтесь как минимум с двумя сотрудниками Исполнителя – если один будет в отпуске или заболеет, а также при наличии претензий, вы сможете быстро среагировать.

Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир Компании «Инком-Недвижимость»:
Когда человек невнимательно подходит к оформлению отношений с агентством, у него нет никаких гарантий, что его не обманут. За свои действия или бездействие исполнитель несет ответственность только в том случае, если с клиентом заключен официальный договор. В противном случае предъявлять какие-либо требования к агентству бессмысленно.

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/prodaem-kvartiru-shag-vtoroy-zaklyuchaem-dogovor-s.73982.html

Инком Недвижимость и другие агенты, отзыв о плохой сделке

Договор с инком недвижимости

Корпорация недвижимости Инком, как указано на сайте агентства, ведёт свою историю с 1991 года, когда фактически разрешили продажу недвижимости. Однако Инком в то время это не столько агентство недвижимости, сколько банк.

Да, дело это давнее и немногие сейчас помнят, что приоритетом Инкома была банковская деятельность, после банка следовала продажа автомобилей и уже вот где-то после всего этого и было агентство недвижимости. То есть до 1999 года немногие из нас знали, что Инком занимается продажей квартир.

Почему до 1999 года? А потому что в 1998 году банк Инком разорился (дефолт 98), потом слился автобизнес, но вот недвижимость у них как-то удержалась.

А почему бы этому бизнесу не остаться, ведь свои деньги здесь вкладывать не надо, а только получать вознаграждение от клиента.

Вообще в риэлторских кругах Инком не любят.

Эта организация пытается подмять под себя всё и вся, договориться с ними очень сложно, а их (так и хочется сказать «ихний») юридический отдел своей дотошностью достал не одну сотню маклеров.

При этом все однозначно признавали и признают правильность такого подхода к столь щепетильному вопросу, как продажа квартир. Излишняя требовательность только достаёт всех.

Покупатель и риэлтор Инком

Когда мы узнали, что у нашего покупателя риэлтор из Инкома, то мы даже вздохнули с облегчением, что человек всё своему клиенту правильно объяснит и сделает. И юридический отдел корпорации всё сделает правильно.

Надо ли говорить, что всё было проведено из рук вон плохо?

Да, несмотря на значительную поддержку, юридическую и многолетний опыт, всё-таки не обошлось без накладок размером с Луну.

Начнём по порядку.

Был неприятный момент в начале, когда пытались сбить цену на нашу квартиру самым наглым образом, но это как бы в порядке вещей, это можно списать на попытку скинуть цену, чего, согласитесь, хотят все при покупке любой вещи, а не только квартиры.

Но вот дальше началось совсем хамское отношение.

Аванс. Есть понятие юридического и физического лица, все это знают. В настоящее время, если вы самостоятельно продаёте квартиру, то вы действуете как физическое лицо и вам никто не даст аванс больше пятидесяти тысяч рублей (это должна быть очень большая квартира), тридцати вполне достаточно. Мы договорились на аванс именно в тридцать тысяч.

Инком привёз только пятнадцать. Мотивация была такая, что мы физ. лица и нам больше не положено давать аванс. За московскую квартиру нам дали аванс меньше, чем мы платили аванс на новый автомобиль в несколько раз меньшей стоимостью. Риэлтор при этом ещё пренебрежительно называла нас «физиками», хотя как минимум один из нас лирик.

Мы считаем, что это свинство.

Мы уже говорили, что у нас была сделка из трёх квартир, но Инком постарался перетянуть всю подготовку сделки на себя, перетянул и, по нынешнему закону мы не можем использовать более крепкие выражения, обос.ался по полной.

Три стороны сделки согласовали текст договора купли-продажи, это именно наш образец, и пришли к выводу, что юридически он идеален. Инком же подготовил свой.

Это был образец невнимательности, вплоть до того, что в наш экземпляр попали люди, которые никогда не были прописаны в покупаемой нами квартире. У нас сделка чуть не сорвалась из-за этого.

Объяснили это тем, что договор готовила девочка, но где же тогда хвалёные инкомовские юристы?

Дальше инкомовский риэлтор привезла на сделку договора. Конечно же запасных экземпляров она не захватила и пришлось бегать ксерить в банке.

Кстати, с банком также получилась накладка: сделку назначили на 11:00, а началась она в 13:00 исключительно из-за действий риэлтора.

Ладно, подписали с горем пополам всё, пошли закладывать деньги, свою часть Инком выполнил и растворился в тумане, хотя ещё оставались прочие вопросы о передачах квартир, подписании актов и т. д. Инком, конечно же, выше этих вопросов стоит.

Документы о регистрации Инком привёз с опозданием, заставляя ждать семь человек, кое-что отдать забыли, но потом, слава Богу, довезли.

Всех участников сделки очень интересовало освобождение квартир. Первая квартира передана с задержкой и от этого все планы начали рушиться. Мы позвонили нашей покупательнице и попросили перенести передачу квартиры на два дня. Она согласилась.

Но мужественный риэлтор Инкома бросился защищать букву договора (скорее всего — день выплаты комиссионных) и моментально приехал с Тургеневской на Речной Вокзал на работу к покупательнице, чтобы устроить скандал и заставить передать квартиру, как было оговорено ранее.

Не очень удивительно, что дальше цирк продолжился, причём нам пришлось позвонить в Инком руководителю отдела и попросить не пускать этого риэлтора на подписание акта передачи квартиры. К счастью, начальник отнёсся с пониманием и мы всё-таки завершили сделку.

Вы можете поступать при выборе риэлтора, как вам кажется правильным, но мы лично убедились в том, что связываясь с Инкомом вы рискуете нажить себе кучу неприятностей.

Другие агенты

Стоит отметить, что частные риэлторы и мелкие агентства недвижимости не менее удивительны.

Один из участников сделки, первый продавец, продавал свободную квартиру за что заплатил риэлтору, только вдумайтесь, двести восемьдесят тысяч рублей.

У нас волосы на голове зашевелились, потому что мы продали свою сами и ничего никому не заплатили. Да, немного больше усилий и беготни, но сэкономленные деньги впечатляют. Кстати, мы купили квартиру с проверкой и сопровождением сделки за 30 000 рублей.

Многое нам пришлось повидать и услышать, пока мы продавали-покупали квартиры, писать об этом можно бесконечно, но главный вывод, который мы сделали — риэлторы жадные и ничего не хотящие делать люди, нахлебники, которые чаще мешают, чем помогают, в сделках с недвижимостью.

Источник: https://kuprokva.ru/inkom/

Аренда квартир и комнат

Договор с инком недвижимости

Опыт и технологии проведения сделки

Гарантии качества и надежность услуг

В ИНКОМ-Недвижимость проводится многоступенчатый контроль сделок, создана собственная документальная база, разработан специальный комплекс услуг по аренде жилья, вводятся дополнительные меры защиты интересов нанимателей.

Гарантийный талон

  • С апреля 2015 года клиентам Компании предоставляется уникальная для столичного рынка жилья услуга: гарантии нанимателю на весь срок аренды, подтвержденные официальным документом – Гарантийным талоном.

    Гарантийный талон – это документ с печатью Компании и подписью руководителя подразделения аренды квартир, а не устное утверждение эксперта.

    В соответствии с положениями Гарантийного талона, ИНКОМ-Недвижимость берет на себя обязательства по полному сопровождению Нанимателя в течение всего срока действия договора найма.

  • Сопровождение начинается с подбора квартиры с учетом требований и пожеланий будущего Нанимателя. При этом Компания несет ответственность за юридическую безопасность сделки. При заключении Договора найма проверяются паспорт собственника и документы о собственности на квартиру.

    И в случае, если Договор найма был заключен не с надлежащим собственником (т. е. не с реальным хозяином жилплощади), то Компания БЕСПЛАТНО переселяет Нанимателя в другую квартиру.

    Если же в такой ситуации представителем Наймодателя является сотрудник Компании ИНКОМ-Недвижимость, то Нанимателю дополнительно выплачивается 50% стоимости аренды за первый месяц проживания в новой квартире.

  • Финансовый ущерб, понесенный путем передачи денег Наймодателю, также решается с помощью компании – содействие в составлении документов для подачи в суд, правоохранительные органы (претензия, исковое заявление), сопровождение Нанимателя в суде осуществляются нашими сотрудниками (юристами) бесплатно.

  • Кроме того, Компания гарантирует Нанимателям бесплатное переселение в следующих случаях:

    • наймодатель решил расторгнуть договор найма раньше срока не по вине Нанимателя;
    • квартира непригодна для проживания после пожара, взрыва, затопления (возникших не по вине Нанимателя);
    • на квартиру наложен арест, и судебные приставы выселяют из нее Нанимателя.

Гарантийные обязательства нанимателям жилых помещений

Первым пунктом в перечне услуг для Нанимателя обозначен поиск помещения, соответствующего требованиям заказчика. Это общее положение включает в себя конкретные действия специалистов:

  • сбор и предоставление информации о сдаваемых помещениях;
  • консультации по вопросам ценообразования и ситуации на рынке аренды жилья в Москве и Московской области;
  • помощь в минимизации стоимости аренды квартиры;
  • показ предлагаемых для найма помещений в сопровождении представителя фирмы и проведение переговоров с потенциальным Наймодателем;
  • предоставление Договора найма с разъяснением его пунктов.

Второй составляющей комплекса услуг Нанимателю значится разработка процедуры сделки, юридическое сопровождение и обеспечение безопасности сделки. Данный пункт подразумевает следующие меры:

  • разработка индивидуального Договора найма;
  • проверка правоустанавливающих документов на квартиру и паспорта Наймодателя;
  • консультации по юридическим вопросам, связанным с наймом;
  • консультации по вопросам регистрации;
  • консультации по налогообложению.
  • сопровождение клиента ИНКОМ-Недвижимость в течение всего срока действия договора найма: Нанимателям предоставляются бесплатные консультации, оказывается помощь в решении спорных вопросов, при необходимости — защита интересов клиента в суде и правоохранительных органах.
  • С гарантиями Компании Вы 24 часа в сутки находитесь под защитой сотрудников ИНКОМ-Недвижимость в течение всего срока действия Договора найма!!!

Компания несет ответственность перед каждым клиентом за организацию квалифицированных и качественных услуг по аренде жилых помещений.

Ваше мнение очень важно для нас, поскольку позволяет управлять качеством предоставляемых услуг.

В Компании рассматриваются и регистрируются все претензии по аренде жилых помещений (письменные и устные).

С устными претензиями и замечаниями Вы можете обратиться к Руководителю подразделения по телефону, который Вы можете найти на нашем сайте, также телефоны указаны в описании рассматриваемого Вами объекта, либо указаны в Договоре найма. В случае не урегулирования претензии с Руководителем подразделения, Вы можете обратиться письменно по электронной почте quality@incom.ru в Аппарат Департамента аренды квартир.

В целях защиты Ваших интересов настоятельно рекомендуем при заключении Договора найма позвонить по телефону подразделения с целью подтверждения работы данного сотрудника в подразделении аренды квартир.

Рассмотрение и урегулирование претензий осуществляется в течение 10 рабочих дней с момента поступления претензии.

В целях повышения качества оказываемых услуг, убедительно просим Вас сообщать обо всех проблемах и претензиях, возникающих в процессе оказания Вам услуг.

Многие сталкиваются с необходимостью быстро и оперативно найти жилье, соответствующее определенным требованиям, не затрачивая при этом средств на его приобретение. Аренда квартиры или комнаты в данном случае является решением этой актуальной проблемы.

Сегодня активно возрастает число желающих снять квартиру или комнату в Москве и Подмосковье. В то же время увеличивается и количество людей, готовых сдать свою квартиру или комнату в аренду.

Как не запутаться во всем многообразии предложений, как избежать лишних финансовых затрат, сэкономить время, подобрать оптимальные варианты? Очевидно, что без помощи профессионалов здесь не обойтись.

Специалисты Компании «ИНКОМ-Недвижимость» помогут вам легко и быстро решить вопрос аренды квартиры: для вас проведут бесплатную консультацию, подберут варианты, соответствующие вашим требованиям, соберут и подготовят все необходимые документы для совершения сделки, проверят юридическую чистоту квартиры. Мы располагаем актуальной базой по аренде жилья, в которой содержится множество вариантов, начиная с недорогих решений и заканчивая элитными квартирами в центре города.

Если вам необходимо снять квартиру или комнату без рисков и с максимальной гарантией, то самый эффективный способ — обратиться к нашим риэлторам, которые помогут вам найти нужное жилье в кратчайшие сроки и с соблюдением всех юридических норм.

  • Бесплатная консультация специалиста по сдаче или найму квартиры;
  • проверка юридической чистоты квартир и комнат;
  • составление необходимой документации и сопровождение сделки;
  • оценка квартиры;
  • сопровождение просмотра квартиры;
  • гарантия сделки.

Источник: https://www.incom.ru/uslugi/arenda-kvartir-i-komnat/

Адвокат 24