Договор мены облагается ли налогом

Налогообложение при обмене жилья

Договор мены облагается ли налогом

Но в практике обмена жилыми помещениями существуют случаи, когда проводится обмен квартир, которые не являются частной собственностью (т.е.

неприватизированные), а такими квартирами пользуются на основании договора найма, заключенного между нанимателями и жилищно-эксплуатационной конторой. При этом основанием для вселения в такую квартиру является ордер.

Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир / жилых помещений используются термины «мена» и «обмен».

Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при менепроисходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены,а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

Далее по тексту статьи для удобства будем использовать термин «мена» в случаях, когда возникает право собственности, а термин «обмен», когда возникает лишь право пользование.

Как уже было отмечено, мена жилого помещения регулируется нормами Гражданского кодекса Украины, в частности, статьями 715, 716. При этом к договору мены применяются общие положения о купле – продаже жилья.

Обмен жилых помещений регулируется«Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР», утвержденных Постановлением Совета Министров Украинской ССР № 31 от 31.01.1986 г.(тут и далее — Правила).

Так, нормы Правил применяются исключительно к обмену жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов. При этом Правила не распространяются на мену жилья, поскольку такое жилье находится в частном жилом фонде.

Далее рассмотрим основные отличия мены и обмена:

Таким образом, если принято решение провести замену одной квартиры на другую, то прежде всего необходимо выяснить, к какой категории квартир относится та, которую вы предполагаете получить взамен.На сегодняшний день мена квартир является одним из наиболее оптимальных способов изменить свои жилищные условия.

Например, в трехкомнатной квартирепроживает две семьи – семья родителей и семья уже взрослого сына/дочери.

У молодой семьи недостаточно средств для покупки нового жилья, ипотечный кредит такая семья по ряду причин тоже не может себе позволить, а родители, вообщем – то, не прочь произвести так называемый размен квартиры – одну трехкомнатную на две однокомнатных (или на двухкомнатную + однокомнатную с доплатой).

Такой вариант размена квартиры возможно реализовать двумя способами:
1.
Прямой договор мены. Необходимо найти собственника 2-х однокомнатных квартир, который желает переехать в одну трехкомнатную и получить доплату (как правило, доплата определяется в размере разницы стоимости меняемых квадратных метров).

В этом случае заключается договор мены между собственниками квартир, в котором определяются все существенные условия мены, в частности, такие как, предмет мены, оценочная стоимость предметов мены, размер доплаты, условия и сроки освобождения квартир, которые являются предметом мены.

2.Договоры купли –продажи. Необходимо выставить на продажу трехкомнатную квартиру, при этом желательно максимально приблизится к цене, которая позволит приобрести 2 однокомнатные квартиры с некоторой доплатой, далее найти эти 2 однокомнатные квартиры, которые выставлены на продажу, договориться о дате проведения сделок. В этом случае важно, чтобы все договоры купли-продажи в такой цепочке заключались одновременно. В случае, если сделки не удается заключить одновременно, и есть опасения, что одну из квартир в цепочке можно «упустить», рекомендуем с собственником такой квартиры заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, что позволит, во-первых, закрепить срок заключении договора купли-продажи квартиры, во-вторых, закрепить стоимость квартиры, по которой она будет приобретаться, и, в третьих, определить предварительным договор размер штрафных санкций, в случае, если условия предварительного договора не будут выполнены.Правда, в варианте купли-продажи расходы на оформление сделки будут несколько больше, нежели прямой договор мены, поскольку при оформлении сделок купли-продажи объектов недвижимости оплачивается помимо госпошлины (услуг нотариуса), и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1% о суммы стоимости квартир, указанных в договорах купли-продажи.

Далее коротко остановимся на характеристике договора мены.

Договор мены жилья является двухсторонним, оплатным, консенсуальным.Таким образом, договор мены считается заключенным, когда стороны достигнут согласия по всем существенным условиям. Именно с этого момента каждая сторона должна надлежащим образом выполнять свои обязанности по договору.

Договор мены является оплатным исходя из того, что каждая из сторон договора мены является продавцом того жилья, которое он передает в обмен, и покупателем того жилья, которое получает взамен.

Как уже отмечалось, договором мены может быть установлена доплата за жилье большей стоимости, которое обменивается на жилье меньшей стоимости, но при этом нельзя в этом случае говорить о том, что заключается договор купли-продажи.

Важно лишь то, чтобы обязательства сторон в договоре мены не были заменены денежными обязательствами на весь размер стоимости жилья

(поскольку в этом случае, по сути, речь пойдет уже о договоре купле – продаже, при заключении которого необходимо оплачивать как госпошлину (услуги нотариуса), так и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование).

Когда одна сторона получает жилье в собственность по договору мены, она, в свою очередь, должна выполнить определенные обязательства в пользу другой стороны. Поэтому договор мены является двухсторонним.

Право собственности на обмениваемое жилье переходит к сторона одновременно после выполнения обязательств касательно передачи жилья обеими сторонами, если иное не установлено договором.После заключения договора мены жилья такой договор подлежит обязательной регистрации.

В соответствии со статьей 2 Закона Украины«О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» № 1952 – IV от 01.07.2004 г.

государственная регистрация вещных прав нанедвижимое имущество и их ограничений – официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений, которое сопровождается внесением данных в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.

ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
И в заключении остановимся на отдельных моментах налогообложения операций при мене недвижимого имущества, при условии, что сторонами договора мены являются физические лица.

Подпунктом11.1.4пункта 11.1 статьи 11 Закона Украины«О налоге с доходов физических лиц» № 889 – IV от 22.05.2003 г.

(тут и далее – Закон № 889) установлено, что при обмене одного объекта недвижимого имущества на другой каждая сторона договора мены оплачивает 50% от суммы налога, который рассчитывается в соответствии сподпунктами 11.1.1 или 11.1.2Закона № 889, исходя из стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.

Указанными подпунктами11.1.1 и 11.1.

2 Закона № 889установлено, что доход, полученный плательщиком налога от продажи не более одного раза на протяжении налогового года дома, квартиры или комнаты (включая землю, которая находится под таким объектом недвижимого имущества или приусадебный участок), не облагается налогом, если общая площадь такогодома, квартиры или комнаты не превышает 100 квадратных метров.

Следовательно, при заключении договора мены, при условии, что получаемая в обмен квартира не превышает 100 кв.м., налог не начисляется и не оплачивается.В случае, если площадь объекта недвижимого имущества превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такогопревышения, подлежит налогообложению по ставке 1%. Например, площадь квартиры 120 кв.

м., сделка по отчуждению осуществляется первый раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960 000, 00 грн., стоимость 1 кв.м. составляет 8 000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 1 600, 00 грн.(20 кв.м. х 8 000,00 грн. х 1%).Таким образом, сторона, получившая квартиру по договору мены, площадью 120 кв.м.

, должна оплатить налог в размере 50% от суммы 1 600,00 грн. – 800,00 грн.

Подпункт11.1.2 Закона № 889устанавливает, что доход, полученный плательщиком налога (физическим лицом) от продажи на протяжении налогового года более чем одного объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1 (дом, квартира или комната) налогооблагается по ставке 5%.

Например, площадь квартиры 120 кв.м., сделка по отчуждению объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1, осуществляется второй раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960 000, 00 грн., стоимость 1 кв.м. составляет 8 000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 48 000,00 грн. (120 кв.м. х 8 000,00 грн. х 5%).

А сумма налога при заключении договора мены составит 24 00,00 грн, т.е. 50%.

Налоговым агентом при осуществлении операций по отчуждению объектов недвижимого имущества, в том числе и путем заключения договора мены, является нотариус, который удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об оплате налога сторонами.

автор:Наталия Бочарова
«Золотая Середина«

Источник: http://bok.kiev.ua/story/15-nalogooblozhenie-pri-obmene-zhilya.html

Налог при обмене квартиры – вся актуальная информация по теме

Договор мены облагается ли налогом

Жилищное право > Оформление недвижимости > Налог на имущество > Налог при обмене квартиры: размер, порядок уплаты и ее нюансы

С 2010 года на территории РФ прослеживается очень интересная тенденция – учащение сделок с обменом квартир.

С одной стороны подобное явление достаточно специфично, ведь сделка мены до сих пор является некой диковинкой на рынке недвижимости, а с другой – не столь удивительно, ибо, заключив один договор, каждая из сторон может провести сразу две сделки: продажу одной квартиры и покупку другой.

Особенностей у сделки мены, конечно, больше, чем у той же купли-продажи жилья, но по факту различия не особо то и существенные.

Чаще всего вопросы у граждан возникают относительно налогообложения сделок мены с участием квартир.

Учитывай сей факт, наш ресурс решил более детально рассмотреть именно этот нюанс, уделив внимание тому, как рассчитывается и в каком порядке уплачивается налог при обмене квартиры.

Облагается ли налогами сделка по обмену недвижимым имуществом? Фото № 1

Законодательство РФ, а точнее Налоговой Кодекс нашей страны, четко определяет то, в каких ситуациях и в какой размерности граждане обязаны уплатить налог с проведения гражданских сделок. Касаемо заключения договоров мены, закон регламентирует две ситуации, когда имеет место налогообложение при обмене квартиры:

  • Первая ситуация – предметом договора мены является (являются) квартира (квартиры), которые находились в собственности владельцев менее 3-х (5) лет и их стоимость превышает сумму в 1 000 000 рублей. Точнее, если передаваемая по обмену квартира приобреталась участником сделки до 2016 года, то для освобождения от уплаты налога он должен владеть её не менее 3-х лет, в иных случаях – 5 лет и более.
  • Вторая ситуация – в условиях договора мены имеется пункт, определяющий проведение доплаты одной из сторон сделки. В таком случае уплата налога обязательна всегда.

Таким образом, получается, что налогообложению не подвержены сделки по обмену квартиры, в которых имеет место быть равноценный и бездоплатный обмен.

Многие граждане также интересуются, применима ли уплата налога при договоре мены недвижимости к системе налоговых вычетов. Ответ прост и очевиден – безусловно, да. Притом, лица, участвующие в сделке мены могут как воспользоваться полученным вычетом для погашения налоговых обязательств, так и получить некоторый вычет на свое имя.

Стоит понимать, что воспользоваться налоговым вычетом при сделке обмена квартиры могут только полноценные резиденты РФ, то есть иностранцы или лица, получившие вид на жительство, но не имеющие гражданство нашей страны, получить или воспользоваться вычетом не смогут.

Естественно, система налоговых вычетов при договоре мены применима лишь в том случае, если в нем имеется пункт доплаты, в иных ситуациях она не применяется.

Размер налога при обмене квартиры

Сколько придется уплатить при регистрации сделки? Фото № 2

Размерность необходимого к уплате налога при сделке обмена недвижимостью определяется исходя из конкретных особенностей договора мены, а точнее:

  • В случае, когда предмет или предметы сделки находились в собственности владельцев менее 3-х лет, размер налога определяется по стандартной для этого формуле на всю стоимость квартиры или квартир.
  • В ситуации же, когда имеет место доплата, то размерность налоговой базы определяется исключительно из данной доплаты.

Соответственно, если представленные выше случаи комбинируются между собой, то размерность доплаты и стоимость всей квартиры суммируются и, исходя из полученного значения, высчитывается необходимый к уплате налог.

Формула расчета налога также различна для представленных выше ситуаций:

  • Для первого случая размерность налога определяется по формуле – (стоимость квартиры – 1 000 000 рублей) * 0,13. Например, гражданин Иванов меняет свою квартиру, которой он владел 2 года и стоимостью 4 000 000 рублей, на другую. Значит, он должен уплатить налог равный – (4 000 000 – 1 000 000) * 0,13, точнее – 390 000 рублей.
  • Для второго случая, то есть при наличии доплаты по договору, лицо, получающее доплату по договору мены, обязуется уплатить налог, который рассчитывается по формуле – (размер доплаты) * 0,13. Например, гражданин Пеночкин проводит обмен своей квартиры, стоимость которой составляет 2 000 000 рублей, на квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, то налог, который он должен уплатить государству, равен – (1 000 000 * 0,13), а точнее – 130 000 рублей.

База налогообложения при регистрации сделки мены недвижимости. Фото № 3

Если же имеет место и доплата, и владение квартирой менее 3-х лет, то расчет проводится по формуле:

Источник: http://pravozhil.com/oformlenie/nalogi/nalog-pri-obmene-kvartiry.html

Особенности уплаты подоходного налога в случае обмена

Договор мены облагается ли налогом

«В этом календарном году я уже продал один автомобиль по договору купли-продажи. Но у меня есть вторая машина, которая также оформлена на меня. Ее я бы тоже хотел сменить. Но так как это будет вторая продажа авто за год, то мне придется уплатить налог.

Сейчас в Интернете много предложений обмена «ключ на ключ».

Как правильно оформить такую сделку, чтобы не платить налог с продажи? Есть ли «договор обмена»? Как мне потом в налоговой инспекции доказать, что я этот автомобиль обменял, а не продал с целью заработка?»

Для начала давайте разберемся с уплатой подоходного налога по договору мены. Надо ли платить в таком случае налог? Как исчисляется подоходная база?

Вот что нам ответили в Министерстве по налогам и сборам Республики Беларусь:

— Общеизвестно, что объектом налогообложения подоходным налогом с физических лиц признаются доходы, полученные от источников в Республике Беларусь и (или) от источников за пределами Республики Беларусь.

Налогообложению подлежат все доходы, полученные физическим лицом как в денежной, так и в натуральной формах, за исключением доходов, не являющихся объектом налогообложения либо освобождаемых от налогообложения в соответствии с пунктом 2 статьи 153 и пунктом 1 статьи 163 Налогового кодекса.

Автомобилисты также знают, что от подоходного налога освобождаются доходы, полученные плательщиками — налоговыми резидентами Республики Беларусь от возмездного отчуждения в течение календарного года одного автомобиля, технически допустимая общая масса которого не превышает 3500 килограммов, а число сидячих мест помимо сиденья водителя не превышает восьми, или другого механического транспортного средства, согласно подпункту 1.33 пункта 1 статьи 163 Налогового кодекса.

Соответственно доходы, полученные от ВОЗМЕЗДНОГО ОТЧУЖДЕНИЯ физическим лицом легкового автомобиля, подлежат налогообложению, если такое отчуждение является вторым и более в течение календарного года. Ставка подоходного налога в 2015 году составляет 13 процентов.

При этом не имеет значения, получен доход от продажи автомобиля либо от мены такого автомобиля, поскольку в соответствии с положениями ДОГОВОР МЕНЫ ЯВЛЯЕТСЯ ВОЗМЕЗДНОЙ СДЕЛКОЙ ОТЧУЖДЕНИЯ ИМУЩЕСТВА.

Таким образом, доходы как от продажи второго в течение календарного года легкового автомобиля, так и от его МЕНЫ, ОБЛАГАЮТСЯ ПОДОХОДНЫМ НАЛОГОМ.

— При получении таких доходов физические лица в соответствии со статьями 178 и 180 Налогового кодекса обязаны не позднее 1 марта года, следующего за календарным годом, в котором получен доход, представить в налоговый орган по месту постановки на учет налоговую декларацию (расчет) и не позднее 15 мая года, следующего за отчетным налоговым периодом, уплатить налог в бюджет, — отметили специалисты профильного ведомства.

— Как же в случае договора мены определить размер полученного дохода?

— Налоговая база подоходного налога в данном случае определяется как разница между доходами, полученными от возмездного отчуждения (путем продажи либо мены) автомобиля, и имущественным налоговым вычетом в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением такого имущества, установленным подпунктом 1.2 пункта 1 статьи 166 Налогового кодекса. В состав расходов включаются суммы, направленные на приобретение автомобиля, отчуждаемого по договору мены. При этом расходы, связанные с приобретением автомобиля, понесенные в белорусских рублях, осовремениваются путем их пересчета в доллары США по официальному курсу, установленному Национальным банком на день осуществления таких расходов, и последующего пересчета в белорусские рубли по курсу на дату фактического получения дохода от отчуждения имущества.

Порядок предоставления указанного имущественного налогового вычета, а также перечень документов для его получения установлены ст.167 Налогового кодекса, пояснили в министерстве.

Поясним для наших читателей: налоговые органы интересует только доход, полученный от возмездного отчуждения имущества, — разница между затратами на покупку авто и деньгами, полученными от продажи или мены.

С расходами все понятно: собственнику автомобиля необходимо предоставить договор купли-продажи или счет-справку, подтверждающие понесенные расходы по приобретению авто.

Сумма, указанная в этих документах, будет переведена в доллары по курсу Нацбанка, действовавшему на день покупки, а потом обратно в белорусские рубли по курсу на дату сделки по отчуждению.

Если такие документы собственник предоставить не может, то и на сокращение налоговой базы рассчитывать не стоит.

К слову, вместо получения имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов плательщики имеют право применить имущественный налоговый вычет в размере 10% общей суммы подлежащих налогообложению доходов, полученных от реализации имущества.

С доходами в случае с договором мены (в отличие от договора купли-продажи, где цена имущества указывается в обязательном порядке) все не так очевидно.

В Министерстве по налогам и сборам нам пояснили, что в законодательстве предусмотрен непростой механизм расчета стоимости имущества, ставшего предметом мены. Он основан на определенных данных объявлений юридических лиц и дилеров в отношении приобретаемого автомобиля.

Такой расчет делают сотрудники налоговых органов, и от автовладельца требуется только предоставить сам договор.

К слову, белорусская юридическая практика знает пример, когда в суде было доказано отсутствие коммерческого интереса в заключенных договорах мены. Руководителя ЗАО «Пинанасоспром» Сергея Чижика привлекли к ответственности по ч.2 ст.233 «Незаконная предпринимательская деятельность». Ему посчитали в доход 2.437.752.340 руб. от автомобилей, которые он обменивал один на другой.

В процессе следственных действий, а затем рассмотрения дела в суде С.Чижик доказывал, что не имел цели получения дохода, — ему были интересны технические характеристики автомобилей. Защита также отстаивала твердую позицию: Сергей Чижик должен быть оправдан, так как, обмениваясь авто, не преследовал цели получения прибыли, не занимался предпринимательской деятельностью.

В итоге суд стал на сторону автомобилиста.

Как видим, договор мены в вашем случае не вариант. Выходом из положения может стать договор дарения на имя близкого родственника. Одариваемый в таком случае не обязан будет платить подоходный налог.

Пунктом 2 статьи 153 Налогового кодекса предусмотрено, что доходы, полученные плательщиками от физических лиц, состоящих в соответствии с законодательством между собой в отношениях близкого родства или свойства, опекуна, попечителя и подопечного, подоходным налогом не облагаются.

Для целей исчисления подоходного налога с физических лиц к лицам, состоящим в отношениях близкого родства, относятся родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги. К лицам, состоящим в отношениях свойства, относятся близкие родственники другого супруга, в том числе умершего.

Новый собственник автомобиля сможет продать или обменять автомобиль и не платить подоходный налог, если, конечно, в течение года он не совершал и не планирует совершать аналогичные сделки.

Наталья ЖУРАВЛЕВИЧ
ABW.BY

У вас есть вопросы? У нас еcть ответы. Интересующие вас темы квалифицированно прокомментируют либо специалисты, либо наши авторы — результат вы увидите на сайте abw.by. Присылайте вопросы на адрес vopros@abw.by и следите за сайтом

Источник: https://www.abw.by/novosti/law/182191

Налогообложение доходов, полученных от операций по обмену объектов недвижимого имущества

Договор мены облагается ли налогом

Рассмотрим, подлежат ли налогообложению операции при заключении договора мены одного объекта недвижимости на другой? Если да, нужно ли в таком случае представлять налоговую декларацию об имущественном положении и доходах?

Отчуждение имущества — это какие-либо действия налогоплательщика, вследствие совершения которых такой налогоплательщик в порядке, предусмотренном законом, утрачивает право собственности на имущество, принадлежащее такому плательщику, или право пользования, в частности, природными ресурсами, которые в определенном законодательством порядке предоставлены ему в пользование (пп. 14.1.31 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса).

Согласно пп. 164.2.4 п. 164 ст. 164 этого Кодекса в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается, в частности, часть доходов от операций с имуществом, размер которой определяется согласно положениям статей 172 — 173 указанного Кодекса.

Следует отметить, что при определении базы налогообложения в соответствии с п. 164.3 ст. 164 Налогового кодекса учитываются все доходы плательщика налога, полученные им как в денежной, так и неденежной формах.

Статьей 715 Гражданского кодекса установлено, что по договору мены (бартера) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который передает в обмен, и покупателем товара, который получает взамен.

Договором может быть установлена доплата за товар большей стоимости, который обменивается на товар меньшей стоимости.

Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после выполнения обязательств относительно передачи имущества обеими сторонами, если другое не установлено договором или законом.

К договору мены применяются общие положения о купле-продаже, положения о договоре поставки, договоре контрактации или других договорах, элементы которых содержатся в договоре мены, если это не противоречит сути обязательства (ст. 716 Гражданского кодекса).

Статьей 172 Налогового кодекса определен порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества.

Для целей этой статьи под продажей следует понимать любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения.

Согласно п. 172.1 ст.

 172 Налогового кодекса доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 Земельного кодекса в зависимости от его назначения, и при условии нахождения такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет, не облагается налогом. Условие, касающееся нахождения такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет, не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в этом пункте, в соответствии с п. 172.2 этой статьи подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 Кодекса.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом (п. 172.3 ст. 172 Налогового кодекса). Порядок определения оценочной стоимости недвижимости и продаваемых (обмениваемых) объектов незавершенного строительства определяется Кабинетом Министров Украины (п. 172.11 этой статьи).

При обмене объекта недвижимости на другой (другие) доход плательщика налога в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения недвижимого имущества облагается налогом согласно пунктам 172.1 и 172.2 указанной статьи.

Пунктом 172.4 этой статьи определено, что нотариус при проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора.

Согласно пп. «а» п. 172.5 ст. 172 Налогового кодекса сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения лицом, которое обменивает с другим физическим лицом недвижимость, до нотариального удостоверения договора мены.

Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, осуществляемых физическими лицами — нерезидентами, облагается налогом согласно ст. 172 Налогового кодекса в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным в п. 167.1 ст. 167 этого Кодекса (п. 172.9 ст. 172 Кодекса).

Таким образом, при несоблюдении условий, определенных абзацем первым п. 172.1 ст. 172 этого Кодекса, налогообложению подлежит стоимость каждого объекта обмена, указанного в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку, по ставке 5% — для резидентов и 15 (20)% — для нерезидентов.

Кроме того, в соответствии с п. 179.2 ст.

 179 Налогового кодекса обязанность плательщика налога по представлению налоговой декларации считается выполненной и налоговая декларация не представляется, если такой плательщик налога получал доходы, в частности, от операций обмена имущества при нотариальном удостоверении договоров, по которым был уплаченный налог в соответствии с разделом ІV этого Кодекса.

Источник: http://www.visnuk.com.ua/ru/pubs/id/8250

Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог

Договор мены облагается ли налогом

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

  • сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
  • для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
  • передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
  • права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
  • налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации.

Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП.

Так будет быстрее.

МЕНАКУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.

Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы.

На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.

Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены.

Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.

Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.

По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

  • обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
  • обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
  • размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

Обмен возможен:

  • на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
  • на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
  • на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

  • ФИО, паспорта и адреса сторон;
  • описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
  • общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
  • стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
  • порядок передачи (по акту или по договору);
  • иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

  1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
  2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
  3. Оформление соглашения.
  4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
  5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
  6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет.

Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты.

Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

  • в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
  • далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
  • от полученной суммы берется 13% — это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей.

Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей.

Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

  • расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
  • хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
  • стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

  • подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт не старше 5 лет;
  • нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
  • справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

  • продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
  • заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

  • в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
  • обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
  • полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/obmen-kvartiry-s-doplatoj.html

Адвокат 24