Договор коммерческого найма жк

1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жк

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собственности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполнительной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не административно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

По своей юридической природе данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным. Он должен быть заключен в письменной форме (ст.

674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

В качестве наймодателя в договоре коммерческого найма обычно выступает собственник жилого помещения, которое может относиться к любому жилищному фонду — частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд .

Наймодателем по договору коммерческого найма часто является не непосредственно собственник, а управомоченное им лицо (например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом). При этом наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлечения прибыли.

———————————

Сюда же следует отнести и случаи сдачи членами жилищных кооперативов, не выплатившими полностью паевой взнос за предоставленное им кооперативом жилье, указанных жилых помещений или их части «внаем за плату» (ч. 1 ст. 128 ЖК).
В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает один человек (физическое лицо).

Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (ср. п. 1 ст. 308 ГК). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключения такого договора является также уведомление наймодателя.

В этом случае такие граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п. 4 ст. 677 ГК).
Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам его семьи.

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Как отмечено в литературе, «в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений» .

Поэтому применительно к данным отношениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоянно проживающих вместе с ним гражданах». ——————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография П.В.

Крашенинникова «Жилищное право» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2005 (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).

См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. С. 93 — 94.

Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. Дело в том, что постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

Поэтому при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития. В связи с этим закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия наймодателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.

Источник: https://jurisprudence.club/pravo-grajdanskoe/ponyatie-dogovora-kommercheskogo-nayma-jilogo.html

Коммерческий наем жилого помещения

Договор коммерческого найма жк

Д.В. Карпухин, к.и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права

Л.Б. Забелова, к.ю.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права

КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ОСОБЕННОСТИ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

В настоящее время подавляющее большинство россиян, имеющих в частной собственности жилые помещения, сдают их без надлежащего оформления договора коммерческого найма жилого помещения, то есть в «темную».

Самым распространенным суждением о мотивах такого поведения является нежелание платить налоги на полученные доходы от сдачи жилья.

Анализ правовых предписаний, регламентирующих механизм расторжения договора коммерческого найма, позволяет взглянуть на эту проблему не только в сугубо материальном, но и в формально-юридическом ракурсе.

Действующий Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) выделяет два классифицирующих основания жилищного фонда РФ: в зависимости от формы собственности и целей использования1.

В соответствии со статьей 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности выделяют частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. Различное целевое предназначение жилых помещений предопределило классификацию жилищного фонда на специализированный, индивидуальный социального и коммерческого использования.

Индивидуальный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

В настоящее время представляется проблематичным ведение статистического учета индивидуального и коммерческого жилищных фондов, так как жилые помещения сдаются в коммерческий наем без надлежащего документального оформления, что, по мнению автора, обусловлено двумя причинами:

Действительно, следует согласиться с авторами в том, что на практике лишь незначительный процент от общего числа всех заключаемых договоров найма жилых помещений составляется именно в письменной форме.

Соблюдение письменной формы происходит, как правило, по инициативе риэлторов, подготовивших сделку (что объясняется возможными невыгодными для риэлторов финансовыми последствиями при досрочном расторжении договора, заключенного в устной форме, по инициативе наймодателя; в частности, обязанностью вернуть нанимателю плату по договору оказания услуг по поиску определенного жилого помещения). Договор составляется на бланке риэлторской компании, и иногда риэлторы даже выступают третьей стороной в договоре найма. Однако данное обстоятельство, на мой взгляд, сложно признать соответствующим закону, поскольку ч.1 ст.671 ГК РФ в определении понятия договора найма жилого помещения называет только две возможные стороны: наймодателя и нанимателя.

во-первых, стремлением собственников-наймодателей квартир уйти от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в коммерческий наем;

во-вторых, правовыми особенностями расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, ставящими его в невыгодное правовое положение по сравнению с нанимателем-гражданином.

Действующее гражданское законодательство регламентирует наем жилого помещения нормами, содержащимися в главе 35 части 2 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)2.

Часть 1 статьи 671 ГК РФ содержит определение договора найма жилого помещения, в соответствии с которым одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем по договору найма жилого помещения в соответствии положениями части 1 статьи 677 ГК РФ может выступать только физическое лицо. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (часть 2 статьи 671 ГК РФ).

В настоящее время существуют две разновидности договора найма жилого помещения — социальный и коммерческий.

Хотелось бы отметить в качестве отдельного, особого договора, исходя из его предмета, оснований и порядка заключения и расторжения, сторон, их прав и обязанностей, помимо договора социального найма и коммерческого найма договор найма специализированного жилого помещения, правовое регулирование которого закреплено, прежде всего, в разделе IV Жилищного кодекса РФ.

Источник: http://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?97

Разграничение договоров коммерческого и социального найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жк

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма находится преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ. «Нормы главы 35 ГК РФ направлены на регламентацию отношений, связанных прежде всего с коммерческим наймом.

Социальный наем регулируется в основном жилищным законодательством — ЖК РФ (разд. III) и иными нормативными правовыми актами как России, так и субъектов Федерации» Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. N 6. С.40-41..

Таким образом, если договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ (ст. 674, 675, 678, 680, пп. 1-3 ст. 685), договор социального найма жилого помещения — ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III. См.: Мокроусова Л.М.

Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. N 2. С. 21.

Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения: государственный и муниципальный жилой фонд социального использования, — оставляет все другие пригодные для жилья помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из признаков договора — сфера действия.

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма жилого помещения отягощен административным актом — решением органа местного самоуправления, которое, в свою очередь, является основанием заключения самого договора (части 3, 4 ст. 57 ЖК РФ).

Жилые помещения предоставляются из разных жилищных фондов; различны и основания, по которым предоставляется жилье.

Договор коммерческого найма может быть заключен в любом жилищном фонде, исключая фонд социального использования жилья, в котором жилые помещения предоставляются по договорам социального найма (ст. 19 ЖК РФ).

Жилищный фонд социального использования предназначен для социально не защищенных слоев населения, следовательно, договор социального найма заключается не со всеми нуждающимися в улучшении жилищных условий, а только с гражданами определенных категорий (статьи 49, 51, 57), которые в соответствии с законом признаются нуждающимися в жилых помещениях См.: Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. N 1. С. 37; Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4. С. 13 — 14; . Для заключения же договора коммерческого найма достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении, а не обязательно был малоимущим.

В отношении договора коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Кроме того, в договоре коммерческого найма должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение.

Если стороны этого не предусмотрели, считается, что плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 155).

При социальном же найме плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 — 156, 159, 160), другими нормативными правовыми актами.

Договору социального найма жилого помещения, в отличие от коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Кроме того, являясь публичным по своей юридической природе, договор социального найма жилого помещения относится к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ).

Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма жилого помещения ведет к фактическому отсутствию согласования условий договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ) Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 «Об ут-верждении типового договора социального найма жилого помещения» // Рос. газета. 2005. 27 мая..

При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, прежде всего собственника жилого помещения, и не является обязательным.

В договорах коммерческого и социального найма жилого помещения устанавливаются различные требования к их объекту — жилому помещению. Общими требованиями являются изолированность и пригодность для постоянного проживания.

Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит от желания нанимателя и его финансовых возможностей. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы (ст. 50 ЖК РФ).

Существенные отличия усматриваются также в субъектном составе этих договоров, в частности, в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем.

В жилищном законодательстве используется понятие «члены семьи нанимателя», к которым относятся совместно проживающие с ним супруг, дети и родители (ст. 69 ЖК РФ).

При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина «члены семьи нанимателя», заменив его категорией постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ). При этом не требуется, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство, были членами его семьи.

Их устанавливает сам наниматель; но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677) См.: Стриженко Г.

Право собственности и иные права граждан на жилые помещения // Законность. 2008. N 7. С. 20 — 21..

Таким образом, договоры коммерческого и социального найма жилого помещения имеют черты сходства и различия.

Оба договора характеризуются потребительской направленностью, которая выражается в предоставлении определенных гарантий более слабой стороне — гражданину (нанимателю).

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения более детально урегулирован ЖК РФ.

жилое помещение найм

Источник: https://studbooks.net/1161703/pravo/razgranichenie_dogovorov_kommercheskogo_sotsialnogo_nayma_zhilogo_pomescheniya

Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России

Договор коммерческого найма жк

(Кириченко О. В.) («Современное право», 2011, N 7)

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НОРМАМИ ГРАЖДАНСКОГО И ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИИ

О. В. КИРИЧЕНКО

Кириченко О. В., кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И. Н. Ульянова.

Договор коммерческого найма жилого помещения в современных условиях рыночной экономики выступает одним из основных способов удовлетворения жилищной потребности граждан.

В связи с чем вопросы правового регулирования данных договорных отношений являются актуальными и требуют освещения в юридической литературе.

Статья посвящена проблеме соотношения норм действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации в правовом регулировании договора коммерческого найма жилого помещения.

Ключевые слова: договор коммерческого найма жилого помещения, законодательство, недвижимость, норма.

Legal regulation contracts of commercial hiring of premises norms of the civil and housing legislation of Russia O. Kirichenko

The contract of commercial hiring of premises in modern conditions of market economy acts as one of the basic ways of satisfaction of housing requirement of citizens.

In this connection questions of legal regulation of the given contractual relations are actual and demand illumination in the legal literature.

Article is devoted a problem of a parity of norms of the operating civil and housing legislation of the Russian Federation in legal regulation of the contract of commercial hiring of premises.

Key words: the contract of commercial hiring of premises, the legislation, real estate, norm.

Договор коммерческого найма жилого помещения получил свою правовую основу сравнительно недавно — с введением в действие части второй ГК РФ (т. е. с 1 марта 1996 г.) — и по существу заменил предусмотренный ранее Законом РФ от 24.12.

1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (далее — Закон N 4218-1) договор аренды гражданами жилых помещений, под которым фактически и подразумевался рассматриваемый договор. В соответствии со статьями 1, 17 Закона N 4218-1 граждане могли арендовать жилье без ограничения его размеров за договорную плату.

Закон N 4218-1 в отношении найма жилого помещения выделял договор социального найма и договор, заключаемый по воле сторон (свободно), — договор аренды.

После принятия части второй ГК РФ и внесения изменений в Закон N 4218-1 договор аренды стал представлять собой, по существу, два различных договора: договор аренды, в котором наниматель — гражданин — использует жилое помещение для личного проживания (т. е.

договор коммерческого найма); и собственно договор аренды, в котором арендатор — юридическое лицо — арендует жилое помещение с целью его передачи по договору гражданину для проживания.

С момента вступления в силу ГК РФ возможность аренды жилых помещений предусматривается лишь для юридических лиц, а договор аренды гражданами жилых помещений утратил свое право на существование.

Предваряя анализ особенностей правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ рассматриваемый договор коммерческим наймом не именуют (дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения в федеральном законодательстве отсутствует). В кодексах он называется договором найма жилого помещения.

Понятие «коммерческий наем» используется в основном в теории, юридической практике и в законодательстве субъектов Российской Федерации.

Отношения, возникающие при заключении и исполнении договора коммерческого найма жилого помещения, есть гражданско-правовые отношения, однако нормы, их регулирующие, также являются частью жилищного законодательства, так как наем жилья — это один из способов удовлетворения жилищной потребности граждан.

По мнению многих исследователей, какие бы отношения ни возникали у участников гражданского оборота по поводу жилых помещений, они всегда в той или иной степени будут подчиняться нормам и гражданского, и жилищного законодательства . В этом случае возникает закономерный вопрос: нормы какого законодательства — гражданского или жилищного — имеют приоритет в регулировании таких отношений? А применительно к теме нашего исследования — как соотносятся нормы ГК РФ и ЖК РФ в регламентировании процесса коммерческого найма жилых помещений? В соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ положения гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Но ситуация осложнена тем, что данный постулат блокируется аналогичной нормой ч. 8 ст. 5 ЖК РФ. ——————————— См., в частности: Шешко Г. Ф. Качество закона, или Работа над ошибками // Закон. 2005. N 6. С. 11; Лисица В. Н. О новом Жилищном кодексе Российской Федерации // Жилищное право. 2005. N 9. С. 22; Семина Т. А. Жилищно-правовая проблема и развитие жилищного законодательства Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 3-4(16-17). С. 58 — 59.

Традиционно жилищное право понимается как подотрасль гражданского, т. е. совокупность гражданско-правовых положений, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживания в них.

Нормы жилищного права являются специальными по отношению к общим нормам гражданского права, что признается большинством авторов. В частности, А. А.

Иванов делает следующий вывод: «Поскольку жилищное законодательство является специальной частью гражданского, оно может содержать правила, изменяющие гражданско-правовое регулирование, касающееся жилой недвижимости» — и отдает приоритет нормам ЖК РФ при разрешении коллизий двух базовых Кодексов , т. е.

в силу принципа конкуренции общих и специальных норм к жилищным отношениям в первую очередь должны применяться нормы ЖК РФ. ——————————— См.: Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе Российской Федерации // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 87 — 88.

По мнению А. М. Эрделевского и Г. Ф. Шешко, противоречие между ГК РФ и ЖК РФ, если таковое будет иметь место, должно быть устранено путем приведения нормы ГК РФ в соответствие с положениями ЖК РФ. Такая возможность законодателем уже была использована в ст. 11 Федерального закона от 29.12.

2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ), где в целях приведения ГК РФ в соответствие с ЖК РФ были внесены изменения в статьи 672, 679, 680, 685 ГК РФ.

Таким образом, использовав возможность приведения ГК РФ в соответствие с ЖК РФ, вносить какие-либо иные изменения в ГК РФ законодатель не счел необходимым. Отсюда, по мнению А. М. Эрделевского и Г. Ф. Шешко, отсутствуют основания рассматривать ГК РФ в рамках п. 1 ст. 4 Закона N 189-ФЗ, т. е.

в числе законов, находящихся в стадии «впредь до приведения в соответствие ЖК РФ» . ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья А. М. Эрделевского «О применении нового Жилищного кодекса» включена в информационный банк. —————————————————————— См.: Шешко Г. Ф.

Кодификация жилищного законодательства требует внесения изменений и дополнений в ГК РФ // Жилищное право. 2000. N 4. С. 19; Эрделевский А. М. О применении нового Жилищного кодекса // Закон. 2005. N 6. С. 12 — 13.

На наш взгляд, к разрешению вопроса о соотношении положений ГК РФ и ЖК РФ в регулировании жилищных отношений в целом и отношений коммерческого найма жилых помещений в частности нужно подходить следующим образом.

Во-первых, если признать, что нормы, содержащиеся в ЖК РФ, — это гражданско-правовые нормы (так как жилищное право — подотрасль гражданского), то вступает в силу правило п. 2 ст. 3 ГК РФ, и ч. 8 ст. 5 ЖК РФ нужно применять только при разрешении коллизий в рамках жилищного законодательства по вертикали.

Сформулированный нами вывод подтверждается и позицией ВС РФ: «…наибольшую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет ЖК РФ. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям ЖК РФ должны применяться нормы этого Кодекса (ч. 8 ст. 5 ЖК)» (п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 02.

07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»; далее — Постановление N 14).

Кроме того, законодатель в целях избежания возможных коллизий между общими и специальными нормами ГК РФ и ЖК РФ внес соответствующие изменения в статьи ГК РФ, содержащие отсылку к жилищному законодательству и регулирующие отношения, также детально регламентированные ЖК РФ. Это отношения, связанные с социальным наймом жилья (ст.

672 ГК РФ), вселением граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679), и временных жильцов (ст. 680), поднаймом жилого помещения (ст. 685). Во-вторых, отношения по поводу жилых помещений по своей природе неоднородны, что также подчеркивается в п.

4 Постановления N 14: «Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений)». Это, в свою очередь, обусловливает различный правовой режим регулирования договоров в жилищной сфере. Отношения коммерческого найма жилья в силу своего гражданско-правового характера и фактического отсутствия их регулирования в ЖК РФ находятся в сфере приоритетного действия норм ГК РФ, и относительно рассматриваемого договора коммерческого найма жилого помещения необходимость применения ч. 8 ст. 5 ЖК РФ вообще отсутствует. На наш взгляд, стоит согласиться с В. Н. Лисицей: ЖК РФ должен был разграничить договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, установив, что первые регулируются прежде всего жилищным законодательством, а вторые соответственно гражданским . ——————————— См.: Лисица В. Н. Правовые проблемы проведения жилищно-коммунальной реформы в России // Жилищное право. 2002. N 3. С. 23 — 26.

Использование жилищного законодательства, в том числе и норм ЖК РФ, при регулировании договора коммерческого найма жилого помещения ограничивается прямыми отсылками к конкретным статьям главы 35 ГК РФ. Пункт 1 ст.

673 — о порядке определения пригодности жилого помещения для проживания; статьи 679, 680 и 685 — об установлении нормы общей площади жилого помещения на одного человека; п. 1 ст. 682 — о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 — о дополнительных основаниях расторжения договора в судебном порядке по требованию любой из его сторон.

Кроме того, в одном случае (имеется в виду определение порядка ежемесячной оплаты жилого помещения — п. 3 ст. 682 ГК РФ) адресатом отсылки служит конкретный акт, входящий в состав жилищного законодательства, — ЖК РФ. В некоторых из приведенных статей ГК РФ жилищное законодательство названо прямо.

В других используются при отсылке иные термины — «закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст. 682 ГК РФ) или «законодательство о норме общей площади жилого помещения» (статьи 679, 680 и 685).

Необходимость применения норм жилищного законодательства обосновывается тем, что многие вопросы, связанные с определением правового режима жилого помещения — предмета рассматриваемого договора ГК РФ, не регламентированы, однако их решение необходимо при регулировании коммерческого найма жилья.

На наш взгляд, использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых к нему отсылок.

Имеется в виду, что в соответствии с принципом свободы договора стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи главы 35 ГК РФ.

Однако это возможно только при отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье ГК РФ.

Очевидно, что позиция законодателя в вопросе правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения прослеживается довольно четко: гражданско-правовая природа рассматриваемого договора и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ обусловливают приоритетное действие норм ГК РФ, возможность применения жилищного законодательства к рассматриваемому договору строго ограничена императивными нормами главы 35 ГК РФ. Данный вывод нашел свое отражение и в современной юридической литературе, где господствующей является точка зрения, согласно которой гражданское и жилищное законодательство России устанавливают различные договорные формы пользования жилыми помещениями . В главе 35 ГК РФ выделены две договорные модели найма жилого помещения — договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым фактически понимается договор коммерческого найма. Жилищное законодательство, центральное место в системе которого занимает ЖК РФ, регламентирует отношения социального найма жилых помещений (договор социального найма) и не регулирует отношения, связанные с коммерческим использованием жилья, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что договор найма (коммерческого) призван регулировать отношения, коренным образом отличающиеся от социального использования жилых помещений. ——————————— См., в частности: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. Гл. XXII. Договоры найма жилых помещений. 4-е изд., стереотип. М., 2002; Ярыгина А. В. Наем жилья // Жилищное право. 2002. N 1; Гражданское право. Т. 2: Учеб. Гл. 34. Жилищное право / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 2003; Журавлев Т. С. О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещения // Нотариус. 2007. N 4.

Таким образом, на наш взгляд, действующим гражданским и жилищным законодательством закреплена правовая основа для упорядочения договорных отношений найма жилых помещений: выделены и раздельно урегулированы договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым подразумевается договор коммерческого найма. В свою очередь, недостаточность правового регламентирования отношений коммерческого использования жилых помещений указывает на необходимость дальнейшего правового регулирования договора коммерческого найма жилья.

——————————————————————

Источник: http://center-bereg.ru/a459.html

О правовом регулировании договора коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жк

Хабаровск

10 ноября 2015г.

    Одной из форм удовлетворения потребности в жилище является договор коммерческого найма жилого помещения. В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г.

№ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что «жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наём (выделено мною – Н.К.) жилых помещений)».

    Договору коммерческого найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, но если обратиться к наименованию Главы 35, то она носит наименование «Наём жилого помещения». И ни ГК РФ, ни ЖК РФ не оперируют понятием «договор коммерческого найма жилого помещения».

И некоторые ученые вообще отрицают возможность использования термина «коммерческий наём». Так, Е.А.

Трушин, отказывая в применении термина «коммерческий наём», исходил из того, что глава 35 ГК РФ не содержит обязанности собственника по извлечению прибыли от сдачи жилья внаём, а плата за наём – это не прибыль собственника, а нормальное погашение издержек собственника по содержанию жилого помещения [5, с. 5]. Вместе с тем, если мы обратимся к договору аренды (имущественного найма), то и в нём мы не увидим прямо закреплённой обязанности арендодателя по извлечению прибыли от сдаваемого в аренду имущества.

    Кроме того, нельзя согласиться с тем, что термин «коммерческий» по отношению к найму жилого помещения в научной доктрине не общепринят [1, с. 51-54]. Общеизвестно, что термин «коммерческий наём» был введён в оборот в 1996 году П.В.

Крашенинниковым, который для характеристики найма жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах, использовал термин «коммерческий наём» [2].

И с тех пор практически ни один труд, посвящённый отношениям найма на коммерческих началах, не обходится без применения словосочетания «коммерческий наём».

   Поэтому в свете выстроенной в законодательстве системы договоров найма жилых помещений [3] корректнее было бы внести изменения в наименование Главы 35 ГК РФ, обозначив её «Коммерческий наём жилого помещения».

   Если обратиться к законодательству, то только в ЖК РФ применительно к одному из жилищных фондов, классифицируемых в зависимости от целей использования, применяется понятие «жилищный фонд коммерческого использования (выделено мною – Н.К.

)», под которым понимается совокупность жилых помещений, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд коммерческого использования позволяет собственникам извлекать доход путём предоставления таких жилых помещений гражданам на условиях возмездного пользования.

Сразу встаёт закономерный вопрос: а может ли государственный и муниципальный жилищный фонд использоваться в коммерческих целях. Представляется, что никаких ограничений для этого нет.

   Под договором коммерческого найма жилого помещения понимается соглашение, согласно которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

   Договор коммерческого найма жилого помещения относится к консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.

  Договор коммерческого найма жилого помещения считается заключённым с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Таким условием в договоре коммерческого найма жилого помещения является предмет, без согласования которого договор считается незаключенным.

   Взаимность договора коммерческого найма жилого помещения предопределена наличием взаимных прав и обязанностей у нанимателя и наймодателя: наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение пригодное для постоянного проживания, а наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению и оплатить проживание.

   Договор коммерческого найма жилого помещения является возмездным, так как за предоставление жилого помещения наниматель обязуется предоставить наёмную плату. Кроме того, договор коммерческого найма жилого помещения относится к срочным договорам. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

    Высказывается точка зрения, согласно которой «гл. 35 ГК РФ раскрывает общие положения найма жилого помещения, имеющие отношение ко всем видам найма жилого помещения (договор социального найма, договор найма специализированного жилищного фонда)»[4, с.

22-29], а в ГК РФ и ЖК РФ отсутствуют соответствующие разделы, посвящённые договору коммерческого найма жилого помещения. Да, в ЖК РФ мы можем лишь встретить определение «жилищного фонда коммерческого использования», который перечисляется среди иных жилищных фондов.

Но, как мы уже отмечали выше, Глава 35 ГК РФ как раз направлена урегулирование отношений по коммерческому найму жилого помещения.

   Если говорить об источниках правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, то несмотря на распространённость договора, он практически не урегулирован в специальных нормативно- правовых актах.

Упоминание о нём мы можем встретить только в некоторых нормативно-правовых актах.

Так, применяются к отношениям по коммерческому найму жилого помещения Правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25.

    Упоминается договор коммерческого найма жилого помещения в нормативно-правовых актах, посвящённых компенсации командировочных расходов и расходов за наём отдельных категорий граждан. Так, согласно п. 41 Приказа МЧС России от 10.01.2008 г.

№ 3 «Об организации служебных командировок военнослужащих спасательных воинских формирований МЧС России и сотрудников Государственной противопожарной службы в системе Министерства Российской Федерации по  делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий» военнослужащим (сотрудникам), направленным в командировки, возмещаются фактические расходы по найму жилого помещения, в том числе в случае заключения ими с учётом требований гражданского законодательства и ЖК РФ договоров коммерческого найма (выделено мною – Н.К.), подтвержденные соответствующими документами, в размере, установленном Правительством РФ. Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 07.06.2012 г. № 124 «Об утверждении положения о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции» утверждены порядок выплаты и расчёта денежной компенсации за наём (поднаём) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции, основания и порядок изменения размеров и прекращения такой выплаты, а также форма примерного договора найма жилого помещения гражданином (физическим лицом) у гражданина (физического лица) или у юридического лица.

Список литературы

1.     Бобровская О.Н. Договор коммерческого найма: перспективы развития // Современное право. 2010. № 2. С. 51 — 54.

Источник: http://izron.ru/articles/iz-voprosov-okhvatyvaemykh-problemoy-sudebnykh-resheniy-vazhneyshee-teoreticheskoe-i-prakticheskoe-z/sektsiya-3-grazhdanskoe-pravo-predprinimatelskoe-pravo-semeynoe-pravo-mezhdunarodnoe-chastnoe-pravo-/o-pravovom-regulirovanii-dogovora-kommercheskogo-nayma-zhilogo-pomeshcheniya/

Договор коммерческого найма жк

Относительно прав и обязанностей собственника имущества ГК РФ установлено, что ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209). Применительно к жилым помещениям в ст. 288

ГК РФ конкретизировано, что собственник осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (т.е. для проживания граждан). В настоящее время данным вопросам посвящен разд.

II ЖК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» (ст. 30–48). При этом предусмотрено, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками (физическими и юридическими лицами) другим лицам на основании договора.

Основная форма такого гражданско-правового договора – договор найма жилого помещения. Он содержится в гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения». Как указывалось выше, в юридический литературе и законодательстве субъектов РФ он получил название «договор коммерческого найма жилого помещения».

В жилищном законодательстве, в частности в ЖК РФ, речь идет о другом договоре найма жилого помещения – договоре социального найма жилого помещения. Первоначально такое понятие стало использоваться в ГК РФ (ст. 672), но в жилищное законодательство соответствующие изменения не были внесены, т.е.

в период действия ЖК РСФСР этот договор назывался по-старому «договор найма жилого помещения», что создавало путаницу с точки зрения разграничения этих договоров.

Вначале познакомимся с основными положениями договора коммерческого найма и его содержанием.

Понятие договора (ст. 671 ГК РФ): собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1).

При этом юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора; использование жилого помещения разрешается только для проживания граждан и не допускается для иных целей, в том числе в качестве нежилого помещения (п. 2). Иначе говоря, данный договор предназначен только для граждан.

Объект договора (ст. 673 ГК РФ): изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома); пригодность жилого помещения для проживания определяется жилищным законодательством.

Форма договора (ст. 674 ГК РФ):

  • • договор заключается в письменной форме (простой письменной форме – не нотариальной);
  • • соблюдение указанного требования (о письменной форме) является обязательным как с теоретической, гак и с практической точки зрения.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ):

  • а) наниматель:
    • • только гражданин может быть нанимателем;
    • • несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, совместно проживающих с ним, которые нарушают условия договора;
  • б) граждане, постоянно проживающие с нанимателем:
    • • имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением;
    • • должны быть указаны в договоре;
    • • могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем (т.е. являются сонанимателями).

Наймодатель (п. 1 ст. 671 ГК РФ):

  • • собственник жилого помещения или управомоченное им лицо;
  • • наймодателем может быть как юридическое, так и физическое лицо (гражданин).

Срок договора (ст. 683 ГК РФ):

  • • договор заключается на срок не более пяти лет;
  • • если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет;
  • • договор может быть заключен на срок до одного года (краткосрочный наем).

Плата за жилое помещение (ст. 682 ГК РФ):

  • • устанавливается соглашением сторон, кроме случаев, когда законодательством предусмотрен максимальный размер платы за жилое помещение;
  • • одностороннее изменение размера платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством или договором.

Права и обязанности сторон:

  • а) наймодатель обязан (ст. 676 ГК РФ):
    • • передать нанимателю свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания;
    • • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома;
    • • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату коммунальных услуг;
    • • обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
    • • осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором (ст. 681 ГК РФ);
  • б) наймодатель имеет право:
    • • требовать от нанимателя и других пользователей жилым помещением соблюдения условий договора;
    • • настаивать на изменении условий договора в порядке и случаях, установленных законодательством;
    • • требовать расторжения договора (п. 2 ст. 687 ГК РФ);
  • в) наниматель обязан (ст. 678 ГК РФ):
    • • использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
    • • своевременно вносить плату за жилое помещение;
    • • самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное;
    • • осуществлять текущий ремонт, если договором не предусмотрено иное (ст. 681 ГК РФ);
  • г) наниматель не вправе: производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ);
  • д) наниматель имеет право:
    • • преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК РФ);
    • • передать по договору поднайма жилого помещения часть или все нанятое помещение с согласия наймодателя в пользование поднанимателю (ст. 685 ГК РФ);
    • • с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и с предварительного уведомления наймодателя разрешить проживать временным жильцам (ст. 680 ГК РФ);
    • • с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).

В жилищном законодательстве была предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. Соответственно в этих случаях отношения между собственником жилищного фонда (жилого помещения) – арендодателем и арендатором – юридическим или физическим лицом оформлялся договор аренды жилого помещения. Такой вид жилищного договора был предусмотрен ст. 17 Основ и ст. 10, 54, 131 ЖК РСФСР.

В чем состоит отличие предоставления жилого помещении по договору коммерческого найма от предоставления его по договору аренды?

Как указывалось выше, сдача жилья в аренду была предусмотрена ранее принятым жилищным законодательством (1991–1992) в период перехода страны к рыночным условиям.

В это время в законодательстве появился новый вид использования жилых помещений – сдача жилья в аренду и, следовательно, новый вид договора – договор аренды жилого помещения, которым предполагалась сдача жилья (использование недвижимости) во временное владение и пользование без ограничения его размеров и за договорную плату. Иными словами, предусматривалось использование жилых помещений, находящихся в частной собственности (в домах государственного и муниципального жилищного фонда – части этого жилищного фонда) уже не в потребительских целях (по договору социального найма), а для получения дохода от сдачи жилых помещении в аренду, т.е. в коммерческих интересах.

Действующий ГК РФ не содержит понятия «договор аренды жилого помещения» ни в гл. 34 «Аренда», ни в гл. 35 «Наем жилого помещения». Кроме того, в п. 2 ст. 671 ГК РФ подчеркивается, что по договору аренды жилое помещение предоставляется только юридическим лицам.

Если анализировать нормы, содержащиеся в законодательстве, то принципиальных различий относительно использования жилья по договору аренды и договору коммерческого найма нет.

В связи с этим мы должны исходить из того, что ГК РФ «отказался» от понятия «аренда» применительно к жилищному фонду, заменив его другим понятием «договор найма», который включает в себя основные элементы аренды (жилье предоставляется во владение и пользование, его размер не ограничивается, договор имеет срочный характер, плата за жилье устанавливается по соглашению сторон и т.п.). Иначе говоря, в настоящее время в качестве правовой базы мы должны использовать нормы гл. 35 ГК РФ, которые пользуются приоритетом по отношению к нормам других законодательных актов, поскольку согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

В гл. 35 ГК РФ дастся общее определение договора найма жилого помещения коммерческого назначения (п. 1 ст. 671). Вместе с тем в указанной главе называется и другая разновидность найма жилья – договор социального найма жилого помещения (ст. 672).

Эта статья содержит основные положения о договоре социального найма, которые нашли развитие в жилищном законодательстве – ЖК РФ, введенном в действие с 1 марта 2005 г.

Следовательно, договор социального найма – это прежде всего сфера правового регулирования жилищного законодательства.

Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. В первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий.

Во втором случае наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности.

При этом порядок владения и пользования жилым помещением, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется соглашением сторон (наймодателя – собственника жилого помещения или управомоченного им лица – и нанимателя-гражданина).

Безусловно, при сравнении с договором социального найма жилого помещения в правовом отношении этот наниматель менее защищен.

В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более пяти лет), и обязательное сохранение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмотрено.

Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма.

Следует также иметь в виду, что законодательством разрешается и в государственном, и в муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых помещений на условиях договора коммерческого найма. Однако, как указывалось выше, заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма в основном характерно для частного жилищного фонда.

Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается на основании, условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. В этой статье указываются только положения:

  • – о письменной форме договора (ст. 674 ГК РФ);
  • – о сохранении действия договора в случае перехода права собственности к другому лицу (ст. 675 ГК РФ);
  • – об обязанности нанимателя использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату за жилое помещение и выполнять другие обязанности (ст. 678 ГК РФ);
  • – о текущем и капитальном ремонте сданного внаем жилого помещения (ст. 680 ГК РФ);
  • – о порядке передачи жилого помещения в пользование поднанимателям (ст. 685 (п. 1–3) ГК РФ).

Другие положения ГК РФ должны применяться к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В жилищном законодательстве соответствующие нормы, связанные с пользованием жилым помещением, содержатся в ЖК РФ, в частности в гл. 8 (ст. 60–91).

Договор социального найма – это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи в бессрочное пользование пригодное для постоянного проживания жилое помещение (отдельную квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире), а наниматель обязуется использовать его по назначению, т.е. для проживания граждан, своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги (ст. 60 ЖК РФ).

Согласно ст. 51 ЖК РСФСР и ст. 13 Основ договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда должен был заключаться на основании ордера, т.е. административного акта.

Ордер выполнял две функции: являлся основанием для вселения в жилое помещение и одновременно основанием для заключения договора социального найма жилого помещения.

Теперь таким документом служит решение о предоставлении жилого помещения фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ).

Источник: https://studme.org/70859/pravo/dogovor_nayma_kommercheskogo_nayma_zhilogo_pomescheniya

Адвокат 24