Договор аренды на несколько объектов недвижимости

Аренда части вещи

Договор аренды на несколько объектов недвижимости

Статья 607 ГК РФ содержит следующую норму: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи…»

Долгое время эта норма воспринималась юристами довольно линейно – объектом аренды может быть только вещь в целом; договоренность о том, что в пользование будет передана не вся вещь, а лишь ее часть, нельзя квалифицировать как договор аренды, так как он не подпадает под квалифицирующие признаки договора аренды; этот договор является не поименованным в ГК РФ договором, к которому применяются общие положения обязательственного права. Такова была практика ВАС РФ начала 2000-х годов (пункт 1 информационного письма № 66).

И это была плохая практика (да, бывало, что даже ВАС РФ ошибался!).

Особенность регулирования договора аренды заключается в том, что законодатель всячески стремится защитить «бедного» (причем в прямом смысле этого слова, ведь классический арендатор – это или сельский, или городской бедняк), а значит «слабого», арендатора от «богатого» (и потому – «сильного» и «злого») лендлорда, арендодателя.

О том, что защита арендатора – это защита слабого от сильного, свидетельствуют многие нормы главы 34 ГК РФ (за которыми, между прочим, стоит столетняя традиция): это и ограничение права на изменение размера арендной платы, и преимущественное право старого арендатора перед новым арендатором, и эффект следования, который присущ договору аренды вопреки всему тому, что мы знаем об обязательственном праве.

Выдавливая возмездное срочное пользование частью вещи из хорошо известных правоприменительной практике норм об аренде в серую зону непоименованных договоров, ВАС РФ оказывал лицу, пользующемуся частью вещи (секцией в торговом центре, комнатой в многокомнатном офисе, частью крыши или фасада, квадратным метром помещения под размещение банкомата), медвежью услугу. Ведь совершенно ясно, что переговорные возможности лендлорда и такого пользователя будут не равными (представьте себе ИП Бевзенко, который на пяти квадратных метрах под лестницей в торговом центре имеет торговый прилавок, с которого он торгует колготками!), что заведомо приведет к резкой диспропорциональности условий в договоре «возмездного срочного пользования частью недвижимой вещи». И если этот договор квалифицировался бы как договор аренды, императивные нормы защитили бы арендатора, но квалификация договора как непоименованного в ГК РФ будет означать, что весь массив императивных норм ГК РФ, защищающих арендатора, не будет подлежать  применению.

Однако большим достоинством Высшего Арбитражного Суда было то, что он умел признавать – и исправлять – свои ошибки.

Прошло всего семь лет, и в постановлении Пленума № 64, посвященном поэтажной собственности (пункт 7), Пленум ВАС признает, что к договору, по которому в пользование передается часть вещи, подлежат применению правила о договоре аренды.

Впоследствии эта идея была окончательно закреплена в пункте 9 постановления Пленума ВАС № 73: по договору аренды в пользование может быть передана как вся вещь в целом, так и ее часть.

Здесь мне необходимо оговориться, что «аренда части вещи» – это не более чем фигура речи. Положения статьи 606 ГК РФ дают возможность договариваться о том, что объект аренды может быть передан как во владение и пользование арендатору, так и только в пользование.

Я в свое время долгое время пытался понять, как можно совместить требование о том, чтобы в аренду передавалась только вся вещь в целом, и простое пользование (но не владение!) ею, и у меня никак не получалось: как можно пользоваться всей (недвижимой) вещью, но не владеть ею?! «В рот положи, но не глотай!» – если вспомнить известный монолог из фильма «Адвокат дьявола».

Но стоит лишь представить себе, что арендатор может взять в аренду часть вещи, все встает на свои места: объектом аренды является вещь, однако арендатор будет пользоваться лишь ее частью.

Это и есть та самая пресловутая «пользовательская аренда», которая упоминается в статье 606 ГК РФ: арендатор комнаты в десятикомнатном офисе пользуется им (в той части, которая определена договором аренды), но не владеет!

Однако эта была лишь концептуальная составляющая борьбы за здравый смысл, вторая составляющая – практическая. И оказалось, что победить в этой борьбе ох как сложнее!

Главный практический вопрос аренды части вещи заключается в следующем: достаточно ли простого соглашения сторон, определяющего, какая именно часть вещи передается в пользование, или же требуется непременное составление кадастровым инженером специального описания той части недвижимой вещи, пользование которой составляет предмет договора аренды. Здоровое правовое чувство подсказывает, что графического или словесного описания соответствующей части вещи в договоре достаточно для того, чтобы воля сторон относительно предмета сделки совпала и договор считался бы заключенным. Такое описание может как содержаться в договоре, так и быть приложением к нему. Так как договор аренды части вещи регистрируется как обременение всей вещи (и об этом обременении делается запись, попадающая в том числе и в выписку из реестра), то никакой особой точности в описаниях (например, проведение границы части вещи с точностью до сантиметров), кажется, и не требуется. Именно такой подход был закреплен в пункте 9 постановления ВАС РФ № 73.

Однако против этого решения – находящегося вполне в русле доверия к здравому смыслу участников оборота (особенно предпринимателей, которые в 95 процентах случаев выступают в качестве арендаторов частей недвижимых вещей) – восстал Росреестр.

Исполнившись каким-то совершенно нерациональным неприятием описанного подхода, он последовательно на протяжении нескольких лет продвигал идею о том, что люди не способны самостоятельно договориться о том, какими частями арендуемых недвижимостей они будут пользоваться.

Позиция этого государственного органа, основанная на крайне казуистичном и буквоедском толковании прежнего законодательства о регистрации недвижимости, заключалась в том, что заявитель для государственной регистрации договора аренды части вещи должен поставить на кадастровый учет ту часть недвижимой вещи, которая будет передана в пользование.

А это означает – предварительно заказав и получив от кадастрового инженера соответствующие технические описания этой части. А это, в свою очередь, – время. И деньги.

И игнорирование того простого обстоятельства, что арендатор и арендодатель вполне могут взять схему десятикомнатного нежилого помещения, принадлежащего арендодателю, и при помощи красного фломастера заштриховать помещение, скажем, № 3, приписав внизу схемы, что именно это помещение передается в пользование арендатору. Зачем сторонам, владеющим этой элементарной техникой выделения частей недвижимых вещей, тратить время и деньги на кадастрового инженера?!

Почему Росреестр занял такую позицию? Я далек от мысли, что Росреестр делает это с целью повысить заработки кадастровых инженеров. Скорее, здесь сказывается господствующее в России общее чиновничье недоверие к свободе, к частной инициативе, подозрение, что если отпустить административные вожжи, то «как бы чего не вышло»…

До 2014 года защитником арендаторов и арендодателей от такой патерналистской опеки со стороны Росреестра был ВАС РФ. Но так уж счастливо случилось, что после ликвидации ВАС выпавшее знамя борьбы за здравый смысл было подхвачено Верховным Судом. Довольно последовательно (сначала в обзоре от 30 ноября 2016 г.

, а затем и при разрешении конкретных споров – например, № 307-КГ17-18061) этот суд защищает заложенную в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73 идею о том, что стороны договора аренды вольны самостоятельно, без кадастрового инженера, определить, какую именно часть недвижимой вещи арендодатель передает арендатору в пользование: «При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения)».

Какие прекрасные слова! Как было бы здорово, если бы чиновники регистрационного ведомства прониклись идеей о том, что их задача не быть пастырями сторон частноправовых сделок, не учить предпринимателей, как тем заключать договоры, а помогать им, облегчая жизнь при совершении регистрационных действий, попутно защищая всех третьих лиц от возможных негативных внешних проявлений регистрируемых договоров.

Источник: https://privlaw-journal.com/arenda-chasti-veshhi/

Договор аренды на несколько объектов недвижимости

Договор аренды на несколько объектов недвижимости

По мнению специалистов Минфина России, при государственной регистрации договора аренды, предметом которого являются несколько объектов недвижимого имущества, совершается одно юридически значимое действие, то есть регистрируется сам договор аренды вне зависимости от количества указанных в нем арендованных объектов недвижимого имущества и проведенных в отношении них регистрационных действий. В связи с этим за госрегистрацию одного договора аренды (предметом которого могут являться несколько объектов недвижимого имущества) государственная пошлина должна уплачиваться в размерах, установленных подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса: для физических лиц – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (письмо Минфина России от 1 февраля 2018 г. № 03-05-06-03/5569).

Также Минфин России напомнил, что если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, госпошлина уплачивается ими в равных долях.

В случае, если среди заявителей одно или несколько лиц освобождены от уплаты государственной пошлины, ее размер уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от уплаты. Оставшаяся часть суммы уплачивается лицом (лицами), не освобожденным (не освобожденными) от уплаты госпошлины.

Напомним, что в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для сдачи в аренду нескольких объектов достаточно одного патента

Индивидуальный предприниматель обратился за разъяснениями порядка применения ПСН. Ему принадлежат участок земли и три нежилые постройки, для сдачи в аренду которых бизнесмен намерен получить патент, только не знает в каком количестве. Указанные объекты могут быть предоставлены как одному, так и нескольким арендаторам.

Минфин РФ подтвердил, что НК РФ позволяет ИП при оказании услуг по сдаче собственной недвижимости внаем использовать ПСН. ГК РФ установлено, что наймодатель, наниматель и переданное имущество прописываются в договоре аренды, иначе его просто не посчитают заключенным. Количество передаваемых объектов недвижимости также регламентируется соглашением сторон.

Патент в корреспонденции с Налоговым кодексом РФ и законами субъекта РФ подтверждает право вести бизнес в рамках выбранного региона. Если он будет предоставлен ИП на оказание услуг аренды, действие документа будет распространяться на все объекты, указанные в патенте.

Договор аренды объекта недвижимости. На что обратить внимание в первую очередь

Сегодня большая часть нежилого фонда недвижимого имущества сосредоточена в руках физических и юридических лиц, являющимися частными собственниками. При этом, почти половина такой недвижимости сдаётся в аренду.

Хорошо, если в штате арендодателя – юридического лица имеется юрист или есть возможность абонентского обслуживания у адвоката по жилищным делам , занимающегося предоставлением юридических услуг и защитой в суде.

Но многие арендодатели – физические лица, да и не малое количество арендодателей – организаций вступают в арендные отношения без надлежащей правовой подготовки или поддержки.

Результатом таких отношений, как правило, являются многотысячные долги по арендной плате и долгие, малоэффективные судебные тяжбы. Вот несколько основных советов будущим арендодателям, которые помогут избежать многих проблем и негатива, при распоряжении своим имуществом.

Перед заключением договора аренды объекта недвижимости с арендополучателем.

В первую очередь, оформите надлежащим образом документы о праве собственности на принадлежащий вам объект.

Следует помнить, что в качестве правоподтверждающего документа выступает свидетельство, выданное территориальным подразделением Росреестра (ранее эта служба называлась Учреждением Юстиции, потом – Управлением Федеральной Регистрационной Службы).

Если у вас нет свидетельства о собственности или свидетельство выдано до 2000 года (тогда свидетельства выдавали подразделения органов исполнительной власти местного самоуправления), первым делом его надо получить или обновить.

Правоустанавливающими документами на объект являются договор и передаточный акт, на основании которых вы приобрели объект, а также возможные распорядительные акты органов власти и управления. Кроме того, для заключения договора аренды объекта недвижимости нужно иметь актуальный технический паспорт на объект. Оформлением технических паспортов занимается территориальное подразделение Ростехинвентаризации (бывшее БТИ).

Если вы до конца не уверены в порядочности и ответственности будущего контрагента по договору аренды, то срок действия такого договора аренды объекта недвижимости стоит ограничить периодом до 12 месяцев.

При этом, стоит четко разграничивать срок договора на год и дольше от срока до 12 месяцев. В первом случае, договор требует обязательной государственной регистрации в Росреестре, чтобы он считался заключенным.

Договор аренды, сроком менее 12 месяцев является заключенным с момента его письменного оформления и подписания надлежащими лицами с обеих сторон.

Существенным условием договора аренды объекта недвижимости, без указания которого, договор считается незаключенным, является условие об объекте аренды, его четкое и исчерпывающее описание.

А вот размер арендной платы, как не странно, не является существенным условием.

При отсутствии описания размера арендной платы, договор считается заключенным, а арендная плата взимается в размере, равном при аренде аналогичного объекта в аналогичном месте расположения.

Вообще, любое из условий договора сторонами может быть признано существенным, поэтому, лучше всего предусмотреть и прописать четко в договоре максимальное количество условий. Это и вопросы проведения текущего и капитального ремонта, сроки передачи и возврата объекта, его техническое состояние на момент начала аренды.

Очень часто серьезные споры возникают по вопросу оплаты коммунальных услуг и содержанию объекта. Обязательно в договоре аренды надо предусмотреть данный момент. Стоит особое внимание уделить пунктам договора, предусматривающим его расторжение и продление.

Ведь закон позволяет предусмотреть в договоре практически любые основания для его расторжения или продления, если эти основания приняты сторонами при заключении договора.

Вопрос-ответ по теме

Можно ли в одном договоре передать в аренду несколько нежилых объектов? Получится ли сэкономить на государственной пошлине, уплачиваемой при регистрации? Или оплата всё равно будет производиться за каждый объект?

Да, можно, так как законом это не запрещено.

Однако сэкономить на этом не получится.

Источник: https://nnvrsk.ru/dogovor-arendy-na-neskolko-obektov

Договор аренды на несколько объектов

Договор аренды на несколько объектов недвижимости

У нас вы можете загрузить «Договор аренды на несколько объектов» в МОВІ, DOC, PRC HTML, isilo, LIT, CHM, 2, DJVU, AZW3, LRF, TCR, JAR, EPUB, TXT, PDF, RTF!

Имея на руках 10 договоров аренды, Арендатор может расторгнуть как 1 договор, так и 10 сразу. Мне надо, что бы арендатор арендовал либо все площади сразу, либо ничего. Есть другой выход?  Я спрашиваю, могу ли я сдать в аренду несколько объектов недвижимости по одному договору аренды?!? Ответить с цитированием Вверх ▲. , #8.

Аренда – один из древнейших видов договоров, без которого сейчас трудно представить существование гражданского оборота. Ведь если не все, то подавляющее большинство хозяйствующих субъектов являются арендаторами и/или арендодателями.

В связи с этим на практике довольно часто возникают вопросы, связанные с арендными правоотношениями, чему подтверждение – портал Право Украины.  Позиция 1. Регулирование одним договором аренды нескольких объектов вполне возможно. К тому же по аналогии для аренды земли такой способ прямо разрешен специальным законом.

К тому же выставление счетов за аренду со ссылкой на один договор более удобно. Поэтому, оформляя договор аренды, моменты, касающиеся вида арендуемого помещения, нужно зафиксировать максимально четко. Если арендуется помещение вне объекта стационарной сети (ЕНВД нет), то формулировать договор лучше следующим образом: «.

Арендатор использует помещение в целях размещения образцов реализуемой продукции, демонстрации их покупателям и потенциальным покупателям, а также размещения сотрудников Арендатора.».

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам На практике встречаются случаи, когда в силу различных обстоятельств имущество, уже сданное в аренду, передается в аренду иному лицу по другому договору.

Подобные ситуации складываются, например, когда сдаваемое имущество входит в состав ранее переданного в аренду объекта.

В связи с этим возникают вопросы: Вывод из судебной практики: Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды временито к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст.

Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды временисудам необходимо исходить из следующего.

Долгосрочный договор аренды двух объектов недвижимости

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи ГК РФ.

Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки По вопросу правовых последствий подписания договора аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, существует две позиции судов. Договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является недействительным.

Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от не исполнившего договор арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной неустойки см.

Как установлено судами, между администрацией и аэропортом Шереметьево заключен договор аренды от Московская область, Химкинский район, Международный аэропорт Шереметьево.

Причем предоставленный обществу земельный участок расположен на территории, занимаемой аэропортом на основании договора аренды от Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Министерства имущественных отношений Московской области в арбитражный суд.

Как установлено судами, предоставленный обществу в аренду на основании оспариваемой сделки участок расположен на территории, занимаемой аэропортом Шереметьево по договору аренды от Вступившим в законную силу постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от При таких условиях договор аренды земельного участка от Договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является незаключенным.

Постановление ФАС Московского округа от На момент подписания договора аренды от Московская область, Истринский район, г. Нежилые помещения, указанные в качестве предмета договора аренды от С учетом вышеизложенных обстоятельств, поскольку на момент подписания договора аренды от Незаключенный договор не порождает для его сторон, каких-либо прав и обязанностей.

В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.

В этой связи, по состоянию на Решение органа местного самоуправления о предоставлении имущества в аренду может быть признано судом недействительным, если спорное имущество уже передано в аренду другому лицу.

2. Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости

Договор аренды на несколько объектов недвижимости

  1. Аренда и субаренда объектов нежилого фонда для предприятий ресторанно-гостиничного бизнеса. Виды и формы аренды.

Аренда– основанное на договоресрочное возмездное владение и пользованиеОН.

Факт сдачи имущества в аренду – акт ораспоряжении имуществом. Арендатор,используя имущество, присваиваетпродукцию от результатов деятельности.

Аренда при определенных условиях можетвыступать как форма отчуждениясобственности (при договоре с правомвыкупа). Субъектами аренды недвижимостивыступают арендо­датели, арендаторы,посредники, субарендаторы.

Объектыаренды — сооружения, земельные участки(за исключени­ем земель, занятыхФедеральной службой безопасности),жилье, нежилые помещения.

Основные принципы аренды:

• смена хозяйствующего субъекта;

• возвратность недвижимостисобственнику в нату­ральной форме;

• равноправие сторон;

• договорные отношения;

• материальная ответственность;

• платность;

• нерасторжимость договора при сменесобственника;

• целевое использование объекта

• обычно – срок аренды не менее 5 лет

• отделимые улучшения за счетарендатора – его собственность

Виды аренды:

  1. свободная аренда не делается ограниче­ний в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач.

  2. целевая аренданедвижимость используется в заранее определенных собственником целях, только после вы­полнения договорных обязательств арендатор может ис­пользовать недвижимость по своим планам.

Возможна дифференциация арендныхотношений на их разновидности и вариантыпо формам и способам изъ­ятия аренднойплаты, степени аренды средств производ­ства,формированию и распределению арендногодохода, выкупу имущества и т. д.

Правосдачи имущества варенду принадлежит собственнику илиуполномоченному лицу. Арендаторамигос. и муниц. Собственности могут бытьпредприятия, за которыми имуществозакреплено на праве хозяйственноговедения или оперативного управления,но с согласия собственника. Обязательно:письменная форма договора и гос.регистрация.

Запрещено сдавать в аренду недвижимоеимущество, изъятое из оборота илиоборотоспособность которого ог­раничена(ст. 129 ГК РФ) — атомные электростанции,объекты вооружения, железные дороги идр.

Установлены ограничения и для сдачи варенду при­родных объектов.

Аренда ОН – аренда капитала и арендарынка. Основу экономических взаимосвязеймежду арендатором и арендодателемобразуют арендные платежи, которыеотра­жают отношения владения,пользования, распоряжения и присвоенияправ собственности на недвижимоеимущество.

Арендная плата— это форма экономическихотношений собственника и арендаторапо распределению вновь создан­ной впроцессе использования арендованногоимущества стоимости.

Со­став арендной платы:

1)амортизационныеотчисления на полное восстановлениеарендованного имущества (кроме земли)— А;

2) средства на капитальныйремонт объекта в зави­симости от долиучастия собственника в его проведении(Ск);

3) налог на имущество (Ни);

4) арендный процент — Па

Первые три элемента образуютв составе арендной платы возвратнуюстоимость (В3):

В договорах арен­дысущественными в силу закона считаютсяусловия о предмете (объекте) аренды иразмерах арендных пла­тежей.Предметом договора арендынедвижимости является конкретный объект— земельный участок, здание (соору­жение)либо часть площадей — отдельноепомещение. В договоре должны быть указаныданные, позволяющие определенноустановить имущество, подлежащеепереда­че арендатору.

Поскольку аренда предусматриваетвременное владе­ние и пользованиенедвижимостью, срок аренды опреде­ляетсясоглашением сторон. В то же времядопускается заключение договора арендыбез твердого установления срока егодействия, на неопределенный срок. Втаком слу­чае каждая из сторон вправеотказаться от договора, пре­дупредивоб этом другую сторону за три месяца.

Аренда не предполагает передачу объектанедвижимости в собственность. При арендеобъекта недвижимости арендодатель(собственник объекта или лицо,уполномоченное на это законом илисобственником) обязуется предоставитьарендатору объект недвижимости заарендную плату во временное владениеи пользование или только во временноепользование.

В аренду могут быть переданы земельныеучастки и другие обособленные природныеобъекты, предприятия как имущественныекомплексы, здания, сооружения. Правосдачи объектов недвижимости в арендупринадлежат собственникам и лицам,управомоченным законом или собственникомсдавать недвижимость в аренду.

Договор аренды объектов недвижимостизаключается в письменной форме путемсоставления одного документа, подписанногосторонами. Несоблюдение формы договора.влечет его недействительность.

Договораренды здания или сооружения, заключенныйна срок не менее года, подлежитгосударственной регистрации и считаетсязаключенным с момента такой регистрации.

Регистрация договора аренды объектанедвижимости означает для арендодателяобременение его прав.

По договору арендатору одновременно спередачей прав владения и пользованиясоответствующей недвижимостью передаютсяправа на ту часть земельного участка,которая занята этой недвижимостью инеобходима для ее использования.

Вслучаях, когда арендодатель являетсясобственником земельного участка, накотором находится сдаваемое в арендуздание или сооружение, арендаторупредоставляется право аренды илипредусмотренное договором аренды зданияили сооружения иное право на соответствующуючасть земельного участка.

Если договоромне определено передаваемое арендаторуправо на соответствующий земельныйучасток, то к нему переходит на срокаренды здания или сооружения правопользования той частью участка, котораязанята зданием или сооружением инеобходима для использования всоответствии с его назначением.

Арендаздания или сооружения, находящегося наземельном участке, не принадлежащемарендодателю на праве собственности,допускается без согласия собственникаучастка, если это не противоречитусловиям пользования таким участком,установленным законом или договором ссобственником земельного участка.

Договор аренды здания или сооружениядолжен предусматривать размер аренднойплаты. При отсутствии согласованногосторонами в письменной форме условияо размере арендной платы такой договорсчитается незаключенным.

В настоящее время существует нескольковидов аренды зданий и сооружений (нежилыхпомещений). В зависимости от срокадействия договора различают краткосрочнуюлибо долгосрочную аренду.

В случае, если имеет место временноеполучение арендатором в пользованиездания (сооружения) за плату, но правособственности остается за арендодателем,то такой вид аренды получил названиетекущей.

Если договором не предусматриваетсяпереход арендованного здания (сооружения)в собственность арендатора (выкуп) поистечении срока аренды или до егоистечения при условии внесения арендаторомвсей обусловленной договором выкупнойцены, то такой договор называетсядолгосрочным.Условие выкупа можетбыть установлено и дополнительнымсоглашение сторон.

При заключении договора, главногоинструмента имущественных иобязательственных отношений на рынкенедвижимости, руководствуются общимипринципами договорного права(добровольности, равенства, автономииволи, имущественной ответственности иобязательности выполнения).

Как правило, договор включает в себя:

— реквизиты (договор дарения жилогодома, договор купли-продажи земельногоучастка, договор ипотеки производственногоздания; номер, дата и место подписания);

— преамбулу (вводную часть) — содержитвсе необходимые сведения о сторонах,вступающих в договорные отношения, иих правовом статусе;

— предмет — обязательно должен содержатьданные, позволяющие определенноустановить объект недвижимости,подлежащий передаче покупателю подоговору, в том числе сведения орасположении объекта на земельномучастке либо в составе другого недвижимогоимущества;

— срок и условия передачи объектанедвижимости;

— цену и порядок расчетов;

— права и обязанности сторон;

— ответственность сторон;

— порядок изменения условий и расторжениядоговора;

— форс-мажорные обстоятельства;

— заключительные положения;

— приложения (схемы, справки и т.д.).

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформленыприемо-передаточным актомили инымдокументом, подписанным обеими сторонами.До подписания акта объект недвижимостине считается переданным, а договорисполненным.

Уклонение одной из сторон от подписаниядокумента о передаче здания или сооруженияна условиях, предусмотренных договором,рассматривается как отказ соответственноарендодателя от исполнения обязанностипо передаче объекта недвижимости, аарендатора от принятия недвижимости.При прекращении договора аренды зданияили сооружения арендованное здание илисооружение должно быть возвращеноарендодателю.

Права и обязанности сторон по договоруаренды следующие:

арендодатель имеет право требовать:

— своевременную уплату арендной ставки;

— в случае существенного нарушенияарендатором сроков внесения аренднойплаты, ее досрочного внесения вустановленный арендодателем срок (ноне более, чем два срока подряд), еслииное не предусмотрено договором;

— расторжения договора аренды, еслиарендатор пользуется объектом недвижимостине в соответствии с его назначением илиусловиями договора, ухудшает состояниеимущества, более двух раз подряд невносит арендную плату и др.;

арендодатель обязан:

• предоставить сданный в аренду объектнедвижимости своевременно и в состоянии,соответствующем его назначению иусловиям договора аренды;

• отвечать за недостатки сданного варенду объекта недвижимости, препятствующиеего использованию, даже если призаключении договора он о них не знал;

• предупредить арендатора о правахтретьих лиц;

• произвести за свой счет капитальныйремонт объекта недвижимости, если иноене предусмотрено договором или законом;

арендатор имеет право:

• истребовать сданный в аренду объектнедвижимости и возмещение убытков,причиненных несвоевременностьюпредоставления объекта;

• требовать расторжения договора ивозмещения убытков, причиненныхнеисполнением договора;

• при обнаружении на арендуемом объектенедвижимости существенных недостатков:

а) требовать их устранения, либо уменьшенияарендной платы, либо возмещения расходовна их устранение вплоть расторжениядоговора аренды;

б) удержать из арендной платы суммурасходов на устранение недостатков,уведомив об этом арендодателя;

• требовать уменьшения арендной платыили расторжения договора при появлениина оговоренных прав третьих лиц наарендуемый объект;

• если арендодателем не произведенкапитальный ремонт :

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения аренднойплаты или расторжения договора ивозмещения убытков;

• с согласия арендодателя :

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

б) отдать арендные права в залог иливнести в уставный капитал хозяйственныхобществ и товариществ;

• иметь преимущество при заключенииаренды на новый срок. При арендепредприятий как имущественных комплексовприменяются правила об аренде зданийи сооружений;

арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату;

• пользоваться арендуемым объектомнедвижимости в соответствии с егоназначением и условиями договора.

Источник: https://studfiles.net/preview/1476167/

Оформление договора аренды: аренда несколько отдельных объектов недвижимости в одном договоре?

Договор аренды на несколько объектов недвижимости

Аренда – один из древнейших видов договоров, без которого сейчас трудно представить существование гражданского оборота. Ведь если не все, то подавляющее большинство хозяйствующих субъектов являются арендаторами и/или арендодателями. В связи с этим на практике довольно часто возникают вопросы, связанные с арендными правоотношениями, чему подтверждение – портал Право Украины.

Один из пользователей обратился к нам с вопросом о том, можно ли в одном договоре аренды предусмотреть право пользования несколькими объектами недвижимости.

Поводом для такого вопроса послужило то, что предприятие, интересы которого представляет пользователь, выступает арендодателем нескольких объектов – нескольких однокомнатных помещений, отдельного здания, дымовой трубы и складских помещений. Все указанные объекты находятся в разных местах.

Ранее эти объекты передавались в аренду по отдельным договорам, но теперь пользователь получил указание от руководства оформить такие правоотношения одним договором аренды.

Фактически это вполне возможно, поскольку арендатором всех указанных объектов выступает одно и то же лицо (в дальнейшем оно передает указанные объекты в субаренду). Но правомерность такого объединения вызывает сомнения у пользователя. Потому его интересуют мнения юристов о корректности с правовой точки зрения такой правовой конструкции.

Позиция 1. Регулирование одним договором аренды нескольких объектов вполне возможно. К тому же по аналогии для аренды земли такой способ прямо разрешен специальным законом. К тому же выставление счетов за аренду со ссылкой на один договор более удобно. Однако для каждого конкретного случая необходимо оценивать целесообразность подобного регулирования.

Позиция 2. Предложенный пользователем вариант некорректен и вряд ли возможен на практике. Тем более, если перечень объектов большой и адреса их расположения разные. Здесь необходимо оставить все, как есть – для каждого объекта отдельный договор.

Мнение юристов проекта: Классическое определение договора аренды не предполагает уточнение о количестве передаваемого в аренду имущества. Об этом, в частности, свидетельствуют ст. 759 Гражданского кодекса и ст. 283 Хозяйственного кодекса, определяющие ключевые аспекты арендных договоров.

И хоть ни один из нормативно-правовых актов не указывает прямо о возможности аренды нескольких объектов по одному договору, суть соответствующих положений это предполагает (ведь отсутствует и запрет на регулирование аренды нескольких объектов одним договором).

Равно как научное толкование положений законодательства в этой сфере, да и соответствующая судебная практика подтверждают это.

В пользу этого также свидетельствует и приведенный одним из участников обсуждения пример с арендой земли, где профильный Закон в ч. 6 ст. 15 содержит отдельную оговорку о том, что договор аренды может предусматривать предоставление в аренду нескольких земельных участков, находящихся в собственности одного арендодателя.

Учитывая то, что в вопросе пользователя идет речь преимущественно об отдельных строениях, важно принять во внимание, что сам по себе наем недвижимости предполагает, что предметом договора являются два объекта – строение и земельный участок, на котором оно размещено (ст. 796 ГК). То есть фактически возможность аренды нескольких объектов недвижимости одним договором заложена законодателем в правовую конструкцию такой сделки.

Исходя из этого и обращаясь к обстоятельствам, описанным пользователем, следует признать, что правовых препятствий для заключения предложенного договора нет. Особенно учитывая то, что арендатором всех объектов будет выступать одно и то же лицо.

В то же время, если бы подразумевалось, что арендаторов будет несколько, такой договор был бы слишком «громоздким».

То есть, к примеру, в случае возникновения необходимости внесения в него изменений, он требовал бы осуществления намного большего количества действий, нежели если бы аренда каждого отдельного объекта регулировалась бы отдельным договором.

Тем не менее, учитывая то, что все указанные объекты в дальнейшем арендатором будут переданы в субаренду разным субъектам (естественно, по разным договорам), арендатор по сути выступит в роли посредника между арендодателем и субарендаторами.

ВЫВОД:

Правовых препятствий для заключения единого договора аренды для аренды одним и тем же арендатором нескольких объектов недвижимости нет (чего нельзя сказать, когда арендодателями выступают разные лица для разных объектов).

Поскольку законодательство не только не содержит прямого запрета для этого, но и для аренды строения предполагает автоматический переход права пользования и на земельный участок, на котором оно расположено.

Потому в данной ситуации необходимо обратиться к вопросу общей, а не только правовой целесообразности заключения единого договора для аренды нескольких объектов.

Источник: https://juristoff.com/sovety-yuristov/nedvizhimost/15235-oformlenie-dogovora-arendy-arenda-neskolko-otdelnykh-ob-ektov-nedvizhimosti-v-odnom-dogovore

Как арендодатели кидают малый бизнес

Договор аренды на несколько объектов недвижимости

Когда я только занялся бизнесом, был наивен и юридически безграмотен.

Никита

серийный арендатор

В договоре аренды меня интересовал только пункт о размере ежемесячной платы. Остальное — пустяки.

Но жизнь доказала, что я был неправ. Я учился на собственных ошибках и терял деньги, пока не определил те позиции в договоре, по которым ни за что не уступлю контрагенту. Какой бы привлекательной ни казалась цена.

Расскажу, как я к этому пришел.

Мы с партнерами выдаем займы до зарплаты. В этом бизнесе многое зависит от расположения офисов. Мы занимаем самые людные места: рынки, торговые центры, первые линии крупных улиц. У нас 25 офисов обслуживания. Это 25 собственников коммерческой недвижимости и минимум 25 раундов переговоров о перезаключении или расторжении аренды ежегодно.

Большинство наших арендодателей — порядочные, открытые люди, с которыми получается выстраивать честные отношения. Многие со временем превратились в хороших знакомых и друзей. Мы помогали им, а они нам — в любых вопросах.

Проблема в том, что невозможно угадать, как повернется ситуация в будущем, когда только подписываешь договор с незнакомым человеком. В статье речь пойдет об обманных схемах аренды коммерческой недвижимости, с которыми я сталкивался лично. В большинстве случаев это использование юридической безграмотности арендатора без уголовно-правовых последствий. Но случается и откровенное мошенничество.

Суть схемы. Злодей представляется собственником, сдает недвижимость, которая ему не принадлежит, получает деньги и исчезает.

Как это происходит. Сергей сам вышел на нас и предложил помещение под офис. Объект понравился. Сомнения вызывал только юный возраст собственника, крайняя нервозность и желание получить оплату сразу за три месяца вперед.

К тому моменту мы путем проб и ошибок уже разработали собственный проект договора, который направляли на ознакомление арендодателям. Сергей сразу принял наш вариант без всяких правок. Он внес свои данные и переслал нам. В качестве правоустанавливающих документов арендодатель указал свидетельство о праве собственности.

Через знакомого риелтора я вышел на владельца недвижимости. Им оказался не Сергей. Но настоящий собственник знал его: Сергей арендовал помещение, но поругался с собственником. Тот велел ему освободить помещение в течение месяца. Сергей решил отомстить: сдать чужой офис в аренду, а деньги присвоить.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре аренды обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и бумаги, на основании которых арендодатель распоряжается помещением. Если такого пункта нет, его нужно добавить.

Недостаточно знать реквизиты этих документов. Чтобы убедиться в их реальности, требуйте оригиналы правоустанавливающих документов. Скан-копии делаются за несколько минут в графическом редакторе. При помощи фотошопа и нехитрых манипуляций мошенник может стать счастливым обладателем участка земли в центре Москвы.

Пункт, где перечисляются правоустанавливающие документы, обычно находится в разделе «Предмет договора»

Суть схемы. Собственник сдает помещение в плохом состоянии, ждет, пока арендатор отремонтирует его, расторгает договор и сдает заново, но уже дороже.

Как это происходит. Мы сняли торговый павильон в убитом виде.

Не пожалели денег и превратили его в место, куда не стыдно привести клиентов: покрасили стены, выровняли пол, повесили светильники, положили линолеум и установили навесной потолок.

Под размер павильона мы повесили рекламу с огромными светодиодными буквами. А через месяц аренды получили уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Оставался шанс на компенсацию затрат на ремонт. Надежда улетучилась, когда прочитали договор внимательнее: стоимость неотделимых улучшений помещения арендодатель не возмещает. Причем пункт 2 статьи 623 ГК РФ о праве арендатора на такое возмещение не применяется по соглашению сторон. В переводе с юридического языка на человеческий: «Хрен вам, а не компенсация».

Как выяснилось, арендодатель изначально пытался сдать помещение дороже. Но желающих не было. Тогда он снизил цену, сдал нам, чтобы павильон не простаивал, и сразу же начал искать нового арендатора. А ремонт, который мы сделали, повысил стоимость объекта.

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана.

Необходимо изучить раздел договора, где говорится о порядке расторжения, и настоять на исключении формулировок об одностороннем разрыве договора по желанию арендодателя без каких-либо оснований. Это не всегда реально. Случается, что вторая сторона цепляется за этот пункт.

Тогда стоит увеличить срок уведомления о расторжении. Не 60 дней, как в нашем случае, а шесть месяцев. Это сильно усложнит жизнь недобросовестным арендодателям.

У арендодателей есть несколько аргументов неприкосновенности договора аренды, которые хорошо работают на неопытных арендаторах.

Типовой договор. У арендодателя есть готовый шаблон, в котором запрещено переставлять слова местами. Максимум, что возможно, — вставить реквизиты в специально отведенное место. И то, если влезут. Обычно такой аргумент приводят крупные компании.

Злые юристы. Арендодатель сам ужасно страдает из-за всех этих формальностей и не понимает, зачем нужны некоторые пункты договора. Но вот беда: правовой отдел просто не одобрит документ без этих пунктов.

Мужик сказал — мужик сделал. Что-то в договоре написано, но это неважно, потому что все будет хорошо. Стороны пожали друг другу руки и договорились, а это гораздо важнее букв на бумаге.

Очередь из арендаторов. У арендодателя под окнами стоит толпа желающих. Они не придираются к договору и предлагают в два раза больше, чем вы. Но с ними работать арендодатель не хочет. Поэтому нужно скорее подписывать бумаги, пока он не передумал.

Директор уехал. Руководитель уехал в важную командировку. Приедет не скоро. Но перед этим подписал договор уже в таком виде. Подписывайте и вы, начинайте работать, а по возвращении обсудим правки.

Такие условия — это не всегда манипуляции. Действительно, бывают крупные компании, которые работают только по типовым договорам, бывают юристы, которые не соглашаются ничего менять в своих договорах.

Соглашаться или нет на такие договоры — зависит от ситуации. Но если в договоре вы видите условие, которое в будущем может вам навредить, рано или поздно это произойдет.

Поэтому такой договор лучше не подписывать, независимо от аргументов арендодателя.

Суть схемы. Арендодатель предлагает подписать акт приема-передачи заранее, а потом отказывается предоставить обещанный объект. Причины разные: нет в городе, заболел ветрянкой, похитили инопланетяне. Важно одно: по бумагам передача уже произошла, а по факту — нет. Но арендную плату уже можно требовать.

Как это происходит. Мы арендовали участок под размещение павильона по хитрой схеме. Андрей, собственник земли, предоставляет участок Нине в безвозмездное пользование. Нина — индивидуальный предприниматель. Она сдает его нам за деньги. Это все на бумаге, а по факту Нину мы никогда не видели и все переговоры вели с Андреем.

Акт приема-передачи подписали заранее, до установки павильона: это же просто кусок земли, а не офис. Но было непонятно, как его принимать. В этом и была ошибка. Когда мы поехали монтировать конструкцию, Андрей отправился с нами.

Уже на месте он заявил, что ситуация изменилась и ставить павильон на выбранный нами участок нельзя. Показал, куда можно. Это был другой участок, заметно хуже по расположению. Андрей уехал, а мы остались обдумывать произошедшее.

Мы долго ждали его возвращения, а потом направили иск в суд о признании договора аренды недействительным. Андрей подал встречный иск о взыскании стоимости аренды за весь период.

Дальше последовали тяжбы, которые затянулись на год. Андрей тыкал пальцем в акт и кричал, что участок предоставил, а мы, мерзавцы, не вносим арендную плату.

Мы проиграли первую инстанцию, подали апелляцию и тоже проиграли. Нам просто не верили.

Кассация отменила решения других судов и встала на нашу сторону. Совсем по другим основаниям. Нам повезло: собственник земли намудрил с договором безвозмездного пользования. Нина вообще не имела права сдавать участок в аренду.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Подписывайте акт приема-передачи только после того, как объект предоставлен в полное распоряжение.

Арендодатели любят подсовывать акт к договору аренды и просить расписаться заодно и в нем.

Нужно так: получили ключи, зашли в помещение, всё проверили, вписали все недостатки, которые нашли, и только потом поставили подпись.

Нельзя связываться с земельными участками без собственного кадастрового номера.

Если арендодатель владеет участком в 10 гектаров и обещает отщипнуть 30 квадратных метров, эти метры могут оказаться где угодно в пределах общей площади. Не обязательно там, где арендодатель обещал изначально.

Приложением к договору аренды должен идти план земельного участка или помещения, где будет четко ограничена площадь, которая сдается в аренду.

Поэтажный план помещения с выделением площади, которая передается в аренду

Суть схемы. Арендодатель добавляет в договор аренды пункт, который обязывает стороны судиться там, где ему будет удобно. Арендатор, наивно полагая, что никаких споров не будет, подписывает документы и обрекает себя на проблемы.

Как это происходит. Мы нашли помещение под офис. Собственник недвижимости Игорь проживал в Мурманске. Мы открыли предложенный вариант договора и увидели формулировку: «Споры сторон подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Мурманской области».

Объясню, насколько это плохо. Допустим, Игорь нарушил наши права. Мы решили идти в суд. Но слово «идти» не подходит, ведь между нашим городом и Мурманском две с половиной тысячи километров. Летим в суд на предварительное заседание. Но вторая сторона не пришла — заседание откладывается.

Повторное предварительное заседание, потом основное, потом еще одно заседание, так как на первом судья ничего не понял. Потом апелляция, за ней — кассация. Десятки тысяч километров в воздухе, кипа авиабилетов, расходы на командировочные для юриста. Эти подсчеты отбивают все желание судиться.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Опытные арендодатели заранее готовят себе выгодную позицию на случай проблем. При подписании договора аренды люди стараются не думать о плохом. Это неправильно.

Раздел договора «Порядок разрешения споров» необходимо изучить внимательно. К примеру, там может быть прописано обязательство сторон решать конфликты в негосударственных судах или использовать медиаторов. Если не хотите лишних сложностей, пишите проще: «Споры и разногласия сторон решаются в арбитражном суде по месту нахождения арендатора». Старайтесь судиться на своей территории.

Согласно пункту 5.1 споры будут решаться в каком-то Арбитражном центре. Это негосударственный суд. Почему собственник хочет судиться именно там — большой вопрос

Арендодатели стремятся постепенно повышать плату под различными предлогами: инфляция, дефляция, рост цен на нефть, падение цен на нефть, статистика рынка недвижимости.

Суть схемы. Стоимость аренды плавно повышается. Арендатор чувствует себя лягушкой, которую постепенно варят в кипятке, но выпрыгнуть из кастрюли не может. Слишком много средств вложено в помещение, слишком большой рекламный бюджет потрачен на то, чтобы клиенты запомнили адрес офиса.

Как это происходит. В 2014 году мы заключили договор аренды на шесть лет. Сняли барак в центре города на мощном пешеходном трафике. Пришлось повозиться, чтобы превратить его в офис. Отделали изнутри и снаружи, получилась конфетка. Благодаря удачному месту клиенты на следующий день после открытия начали штурмовать офис.

В договоре был такой пункт: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке повышать арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 20%». Собственник своими правами пользовался с удовольствием. Каждый год, расплываясь в улыбке, приносил уведомление об увеличении стоимости аренды ровно на 20%.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре нужно смотреть не только на стоимость аренды, но и на порядок изменения этой стоимости.

Нельзя допускать формулировок, которые позволяют арендодателю неограниченно повышать плату. В договоре лучше написать так: «Не чаще одного раза в год, не более 5%».

Или так: «Рост арендной платы не может превышать официальное значение показателя инфляции в РФ».

Еще можно постараться заморозить арендную плату. Не всякий собственник на это согласится, но попробовать стоит. Например, при помощи такой формулировки: «Размер арендных платежей является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и изменению не подлежит».

Уйти от ежегодных дискуссий при перезаключении краткосрочного договора аренды можно при помощи такого пункта: «Если арендатор в срок не позднее 30 дней до окончания договора уведомит арендодателя о намерении продолжить использование помещения, договор аренды считается продленным на аналогичный срок на тех же условиях». Договор будет продлеваться автоматически с сохранением прежней стоимости.

  1. Правильно составленный договор аренды — защита от неприятностей в будущем. Кто предоставляет шаблон договора, тот имеет преимущество.
  2. К договору должен прилагаться план объекта, где будет выделена арендуемая площадь. Акт приема-передачи нужно подписывать только после предоставления объекта в пользование.
  3. Проверка правоустанавливающих документов до заключения договора обязательна.
  4. Если арендуете помещение надолго, лучше запретить разрывать договор в одностороннем порядке: «Настоящий договор подлежит досрочному расторжению только по соглашению сторон». Стоимость ремонта компенсируется арендатору, если иное не прописано в договоре.
  5. Для раздела «Порядок разрешения споров» идеальная формулировка для арендатора такая: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения арендатора».
  6. Если по договору у арендодателя есть право поднять арендную плату, он воспользуется им по максимуму. Не стоит предоставлять ему неограниченные возможности.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rental-problems/

Адвокат 24